疑问十：小区车位、车库产权的解决出路在何方？

    既然不能在“意思自治、契约自由”的基础上去约定车位、车库产权，小区车位、车库产权应如何确定呢？其实，在疑问九的分析中已经十分明确，小区车位、车库作为房屋的附属，是小区房屋不可分割的一部分。就像小区绿地、道路一样，在销售前与房屋一起由开发商所有，销售后产权转移给全体业主，归全体业主共有。

    有分析认为小区车位、车库与小区绿地不同，因为小区绿地不可分割、不宜也不可能归任何业主专有，所以归全体业主共有，而小区车位、车库可分割并由有车业主专门用来停放车辆，所以，由当事人在买卖房屋时约定，这样似乎可以避免无车业主为有车业主承担车位、车库成本。（其实在《物权法（草案）》二审时，把绿地和车库列为一类，后来正是考虑到这个因素，才规定绿地归全体业主而车位、车库要约定）首先，正如前面所述，小区车位、车库的成本是否分摊到整个小区建安成本当中，本身就很难确定。其次，至于小区绿地，不同业主的需求也是不同的，有人喜欢天天欣赏小区中心花园盛开的花朵，而有人却花粉过敏，但是，建设绿地的成本都分摊得到房价中去了，对该业主来说，岂不也是帮别人买了绿地，而自己不消费吗？第三，绿地也可以分割，如果开发商把小区绿地圈成小块单独出售，想买来种花草树木或大蒜洋葱的人会大有人在！至少在现实中有“买一楼，送花园”的例子。

    所以，作为小区房屋的附属，小区车位、车库和绿地一样，其产权随着房屋的销售而转归全体业主，至于停车业主与不停车业主间如何协商车位、车库的使用问题，那是业主间的事情，与开发商何干？为什么要与开发商去约定产权呢？深圳曾经有开发商把房屋销售给业主后，又称房屋外立面产权由其保留并作为广告位出租的荒唐案例，按照目前《物权法（草案）》的规定，小区车位、车库又何尝不是呢？其实，《物权法（草案）》的规定相当于害怕业主间在共有财产上发生争议，就把其产权界定给开发商！其实，高层电梯按楼层或人口分摊费用的方式或者小区内广告位出租模式等都可以成为解决车位、车库使用的参考。而且，小区车位、车库的产权如果归全体业主共有，前面所提的所有疑问几乎都将不复存在，这正好不是与《物权法》定份止争，“充分发挥物的效用”的目标相吻合吗？