又到年末，银行的还贷期限就在眼前，对资金捉襟见肘的发展商而言，又是一道难熬的关。

 

　　“各大商业银行都已完成放贷计划，剩余的贷款发放余额将主要向大房地产商发放。即便利率远高于银行信托基金（一般高达15-20%），银行也不轻易向中小房地产企业发放贷款。”中房指数研究院华东分院首席分析师张志杰坦言中小房地产企业融资不易。

 

　　此前，因为自有资金少，土地开发成本高，很多中小开发商缺席“1号、2号公告”土地出让。张志杰感叹，中小发展商因为融资能力相对较差，而失去很多宝贵的开发机会，最终使大房产企业占据更多的市场份额。

 

　　而在联华国际信托投资有限公司总裁李晓东眼里，中小房地产企业的融资难题，更多是因为融资模式的单一化。他认为，大部分开发商几乎完全采用间接融资的模式，通过银行贷款建设项目。但银行贷款不是股权投资，社会储蓄不是开发商的股东。间接融资比例过大的最大问题是投资收益与承担风险的不对等，在房地产开发中，开发商以较少的自有资产对项目开发负责，政府出让土地、银行提供房贷和按揭、期房购买者预付房款。项目成功，开发商获得其中绝大多数的收益；而项目失败，政府和银行以及普通购房者则承担绝大部分的风险。在这样的情况，中小房地产企业很难获得监管层的信任，融资的难度因此产生。

 

　　在他看来，解决问题的根本，在于通过发行房地产信托基金、股票、企业债券等房地产直接融资方式进行融资。他表示，联华国际信托投资将发展两种信托基金，一种是购买租赁式物业，是通过长期收取稳定高回报租金收益及物业增值方式的信托基金；另一种则是贷款给房地产企业的信托基金。这一种信托基金将主要提供给开发中低价位、能满足多数城市居民需要的住宅项目。

 

　　李晓东表示，联华信托更关注房地产项目的优劣，而不是发展商规模大小。

 

　　“关键是项目的定位是否合适，销售是否滞胀。如果项目定位不合适，销售情况也不好，即使得到金融部门的贷款融资，也不能解决滞销的根本性问题。但如果项目具备优势，销售不存在太大难度，即使开发商的规模较小，资金实力相对较弱，依然能得到开发资金的扶持。”

 

 

　　一向青睐成熟发展商优质物业的信托基金，亦开始在廉租房市场拓展新资源。

 

　　在11月10日至12日举行的第八届住交会上，联华信托基金总裁联华国际信托投资有限公司总裁李晓东向有关部门提议，借鉴国外房地产信托基金（REIT）的成功模式，发行廉租房信托并允许其公开上市交易，通过廉租房信托为中低收入者提供廉租房。

 

　　李晓东表示，目前市场上有大量未达拆迁标准的八、九十年代建造的二手房源，可以考虑购买这些房源作廉租房，这样既不必大规模低水平重复建设，又避免因中低收入人群大量集中而形成新的“贫民窟”。

 

　　“政府负责制定廉租房的标准，审批入住资格，并提供租金和税收方面的补贴，金融机构负责发行信托产品和管理信托资金，并负责聘请专业机构对所购物业进行管理。”

 

　　根据联华信托基金此前的统计数据，假设全国每年通过发行廉租房信托筹集1000亿资金，按照今年上半年约2500元/平方米的平均房价，就可以购买约4000万平米的普通住房。按平均每户60-70平米，可以解决约60万户低收入者的居住问题，大约占年新增住房需求的10%。