四大悬疑困扰“住房五年规划”

当大多数北京居民得以抛开忙碌的工作而安心享受生活时，很多地产界人士在刚过去的“十一”黄金周里却难以放松心情。

9月30日，就在“十一黄金周”开始的前一日，北京市规划委员会在其官方网站上挂出了《北京住房建设规划（2006年—2010年）》（公示稿）（下称《规划》）。住房结构、供应计划、空间布局、建设标准、住房保障、市场监管……全面而细致的相关内容表明，这是一个比“国六条”“九部委意见”更庞杂、详尽的纲领性政策文件。

没有“九部委意见”发布时群起论之的愤慨激昂，但实际上，对这个足以改变北京下一个五年楼市景况的规划，业界并非真的“漠视”，对于《规划》中的“70%·90平米”总量控制、经济适用房“回购”等规定更是充满疑问。

总量控制难解“70%·90平米”实操难题

《规划》首次明确了“70%·90平米”的定义：“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”；“分类型、分区域、分阶段确定住房套型结构比例要求，确保‘十一五’期间，新审批、新开工的商品住房建设，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房所占比重达到开发建设总面积的70%以上”。

但令业界疑问的是，《规划》仍未能明确执行细则。事实上，即便是政府方面，对于上述标准的执行也心存疑虑。

《楼市》获悉，一份名为《北京国土资源局关于贯彻落实房地产调控政策工作情况汇报》的报告已于近日完成，北京市国土资源局在报告中认为，根据市场实际情况，北京要执行“90平方米占70%”有一定难度。

北京国土资源局一位负责人称，执行总量控制就必须分区域、分产品进行控制，但是哪个区域应该建什么样的房子，什么样的房子应该以小户型为主，什么样的以大户型为主，都需要时间来进一步确定，“每个项目户型比例不同，但要实现总量可控，难度确实不小。”

业内专家也强调指出，“70%·90平米”应当从城市总量上加以控制已成共识，但如何落实这一指标，具体到每一个项目应当如何却是摆在相关部门面前的一道重要考题；而如何兑现这一指标，控制户型大小对房价将会产生多大的影响更是尚难定论。

“人均35平方米住房面积”如何实现？

《规划》还首次为未来几年北京住房供应规模敲定了量化指标：“‘十一五’期间，新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米。到2010年，北京住房建筑面积达到约4.2亿平方米，城镇人口人均住房建筑面积达到30平方米左右；到2020年，城镇人口人均住房建筑面积达到35平方米左右。”

按照上述标准，到2010年，一个三口之家的住房面积应该达到90平方米，与现在的“70%·90平米”政策相吻合。但是到了2020年，一个三口之家的住房面积就应该达到105平方米。

“这显然与现在的‘70%·90平米’要求有些矛盾。倘若绝大部分住宅供应都是90平方米以下的，那么从产品供需来看就存在一定的错位。”一位业界专家表示。

该专家同时认为对《规划》中平均值被拿来判断整体水平的做法并不妥当。“平均值往往并没有太大的意义。倘若调研对象大部分都在平均水平以下，仅有少部分远远高出平均水平，这样得出的平均值就失去了它的意义。”在这位专家看来，现在的住房建设体系已经出现了不平衡的状态，少数人占据了大部分的土地和住房资源。因此，应当重视“平衡”而非“平均”，要加强中低价位住房建设，预防“短板效应”。

经济适用房“回购”是否合理？

《规划》第21条明确提出，“由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1∶4左右；探索建立经济适用住房实行‘内循环’的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购。”

对此，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司市场研究部主任田辉表示：“经济适用房‘回购’是对的，因为其本来身就不应该出售。但是对于已经出售、入住的经济适用房，不应采取‘回购’政策，也就是说，‘回购’政策应该只针对今后新建的经济适用房项目。”

署名为“一位经济适用房业主”的网友更在网上发表看法说：“我的房子卖给政府不是不可以，可是必须按10年前的商品房价格卖给我商品房。如果当年知道经济适用房有不能租不能卖的规定，我肯定不会买经济适用房，因为当时与商品房的价差最多也就1000多块钱啊。”

中国房地产协会的一位权威专家就此表示，如果政府要建立经济适用房回购制度，就应该考虑对原经济适用房业主进行合理补偿，具体补多少应根据专门机构实际评估的结果而定。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则一针见血地指出，经济适用房回购最大的难题在于定价。

我爱我家房地产经纪公司北京分公司常务副总要嘉佳则向《楼市》记者表达了另一层担忧：“目前我国在公房方面还没建立起完善的机制来控制转租问题，因此经济适用房在‘以租代售’后避免不了要出现一些人通过转租来获取利润的现象。因此转租问题也应该被充分考虑进去。”

政府提供保障性住房专项用地非长久之计？

2006年宏观调控政策亮点之一即为加强了住房保障力度，然而保障住房的资金来源，一直以来都在桎梏该类住房发展，由于缺乏资金来源，未来五年，该类住房的开发，仍将由政府提供专项用地。“规划”第13条显示，“经济适用住房建设采取集中建设和配套建设相结合的方法，集中建设的经济适用住房由政府提供专项用地……”

在北京城市规划学会秘书长高毅存看来，集中建设的经济适用房，如果由政府提供专项用地，较难落实。“如果政府提供经济适用房专项用地，就意味着减少地方政府的财政收入，并且，亦非长久之计。毕竟，解决中低收入群体的住房问题，不能仅仅依赖政府补贴。而是应该通过不同类别房源的有效配置等手段实现。”高毅存说。

高毅存进而指出，“城市交通便利、公共服务设施配套完善的地区”的土地价格亦不菲，所以，应该通过市场化的手段实现，而非行政手段。否则，不符合自然规划，执行起来必然有难度。