张欣：SOHO中国为何放弃上市之路？

由新地产策划机构和思源投资主办的2006中国地产金融年会盛大开幕，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层再度聚首，探讨如何才能实现多元融资，多方对接，获得多赢效应。和讯房产频道对本次会议进行现场图文直播：

　　以下为北京科技大学教授 赵晓发言实录：　　

　　主持人：感谢任总把我们的话题终于降落了，任总的发言精彩永远因为他的人材实料。一说起SOHO中国，大家都会想起潘石屹，但是这个话题更适合SOHO中国的张欣女士，有请！

　　张欣：大家好！我叫张欣，我不是公司的董事长，我们两个人是联席总裁，我在做房地产之前，在美国的华尔街工作过几年，既做过以银行家的身份到中国的项目中投资，当然作为SOHO中国，我们也曾经有过很多的国外融资的经验，今天我就想在这里和大家分享一下我们具体的经验，刚才我看到很多的嘉宾都有很好的准备，我准备的不是非常多，因为我想还是简单说几句之后，大家有什么问题问一问。

　　仔细的想了一下，基本上房地产市场的资金的来源，就是分为四个部分，大家看到第一个部分就是所谓任总说的自有资金，自有资金就是自己存的钱，在房地产的项目之中其实大大不乏拿自己存的钱盖房子的人，比如我们看到很大的项目，电力公司、石油企业，他们买了一块地自己盖了房子，打算出租，希望长期收租，这是一种房地产的开发模式，当然这不是开发商感兴趣的模式。第二类是银行借来的钱盖房子，这类的项目在中国的大的城市之中，尤其是香港的开发商开发的项目中非常的常见，他们整体会用他们在香港或者海外的一些资产作为抵押，由开外的银行贷款给他们，这些钱拿到国内各大城市开发项目，出售、出租，这个是银行借来的钱，对于我们在国内的开发商也没有非常大的借鉴作用，因为我们既不是香港的公司，也没有很多的海外资本可以去抵押贷款。

　　第三部分是我叫客户付的钱，这是绝大部分国内房地产项目的运作模式，预售。客户付的钱是最真实的市场融资方式，因为没有利息，他不仅使我们卖出了房子，融来了钱，这部分客户很多不是自己买来自用，而是他投入之后因为长期的出租。SOHO中国在CBD开发的项目大部分是这类的，我们以预售的房子，预售的速度远远比房子盖的速度要快，一栋100米高的5万平方米的房子，建设的速度可能是一年半周期，销售的速度在今年的市场来讲基本是五到六个月就可以结束销售，我们通过预售的方式把房子盖起来。这部分是最成熟，风险最小的，如果是贷款贷来的钱，或者自己存来钱都面临着这个房子能不能租出来，如果预售的房子已经有主，就不是空置房，大大降低了市场空置的风险性。

　　我举一个案例，我们在2002年的时候销售CBD最大的一个开发的项目叫建外SOHO，当时一个200平米的房子售价最低的可能是1万块钱一平米，总价是200万，当时一个客户是投资者，他首付付了20％，40万，后来出租的非常好，他每年除了交银行按揭，每个月交取之后，还有13％的回报，今年他把这个房子卖出去，我估计1万块钱买房子可能会卖到16000块钱，他放了40万块钱，现在卖出去是320万块钱，自己的利润是80万块钱，中间每一年除了按揭还有13％的回报率，我们算了一下他的净收入是40％。这个是在座的很多开发商都有类似的案例，这个案例很有利的说明一点，在中国市场上的资金，比如说沿海城市里自己的企业赚了一些钱，这些人的资金非常容易投到大城市好的地段的房产中来，他们追求的回报率应该在40％。如果投资回报继续这么有吸引力，作为开发商来讲，就继续去在市场上得取客户付的钱这部分就不会太难，客户的钱也追求资产价值上升，回报率存在的话，客户的市场是存在的。

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