任志强：限外是好了伤疤忘了疼 让外资进来收拾它

由新地产策划机构和思源投资主办的2006中国地产金融年会盛大开幕，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层再度聚首，探讨如何才能实现多元融资，多方对接，获得多赢效应。和讯房产频道对本次会议进行现场图文直播：

　　以下为华远集团董事长任志强发言实录：

　　主持人：谢谢陈博士！下面请出地产界的重量级人物，有一位人物属于说在北京的地产圈一个月不发言，大家会觉得很寂寞，相对地产大腕来说，他更希望别人认为他是一位专家，有下面有请不断给地产行业带来精彩建议的华远集团总裁任志强先生。

　　任志强：会议没给我主题，我也不知道该讲什么。题目写着是多元化的融资渠道，专家们都讲其他问题，我就讲讲融资问题。很多人说有各种各样的融资渠道，我觉得融资渠道只有两个，一个是股权融资一个是债券融资，不管换什么招，最后还是回到要么是股权，要么是债券。融资之前不管是谈论基金问题，还是其他的问题，首先想的是我们作为地产公司主要管理者，你是想用股权融资还是债券融资，股权和债券一种是用公开的方式，或者是上市，或者登报做一些公开宣传，另外一种是私募，也就是悄悄的。用股权还是用债券，这两个重大的差别在于，股权融资要解决资本增加的问题，而债券融资则要解决的是短期资金的负债问题。

　　在我们讨论基金之前，常常有一些人把它混淆了，我们私下开过很多地产的会，有很多人不愿意把自己的股权让出来一部分，或者当别人用股权融资的时候认为人们是贱卖的，其实恰恰理解错了，股权解决的是自有资金，当自有资金增加的时候，哪怕剩余的股权数量小了，但是资本增殖了，一块钱等于两块钱。原来这个公司百分之百都属于你，但是由于资本不足，最后一块钱的净资本可能只值五毛，这个问题解决了，才能搞清楚新的土地政策对资本的要求更高的时候如何解决融资问题。

　　从目前来看，在香港的大部分土地超标过程中，它更多用我只投三分之一，剩下的用银行或者银行出具的担保制度提供资金，当你不中标的时候，银行的贷款已经不需要支付利息。但在中国很奇怪，中国不管你有没有，先要拿出巨大的资本金做保证，成为投标的保证金，而后要求你提供一个资金证明，证明你能够支付需要招标的剩余的款项，给公司的造成的压力不仅仅在于你能不能从银行贷到钱，在于你是不是有子足够的资本支付的保证金。银行系统里都要求取得银行贷款的时候必须四证齐全，前期的矛盾远远大于融资的矛盾。银行或者基金，所有的有钱人都不把钱借给穷光蛋，所有的有钱人都在最需要的钱时不给你钱，再你不太需要钱的时候给你钱，他总希望降低他的融资风险，而把更多的风险推给开发商，这就是没有一个公开的资本市场的结果。我们有很多人，把多渠道的问题认为是可以脱离债券和证券两个基础，衍生出来的，其实谁也躲不开债券和股权融资的方面。

　　我在过去资本市场走了一圈以后，发现基金只分为三类，多数地产商没有搞清楚三类基金的差别，94年合资，96你上市的时候，恰恰通过的是主办方给我们做的财务顾问，他们从中那一部分基金促成了合资和后期演变为在香港第一家上市。一类基金是开步类基金，它可以用于进行股权的投资，或者债券的投资，这类基金在目前的开发公司里使用的是比较多的，比如说先投入股权，用股权回购的方式进行退出，或者先投入一部分股权，剩下的资金用股东贷款的方式进入，同样用项目成熟之后，形成了收益，变成了退出。还有直接用债券的方式直接进入，也有用股权加收益分成的方式，确定股权回购的价格等等，这几种方式都是开发类基金从股权的角度出发，形成的投资。

　　第二类资金主要是持有类的。这部分基金主要以购买为主，它最终形成的是购买行为，就是把持有的物业变成资产，大概分为不同的几种方式，一种是在开发期间提前的进入，因为它要实行定制，很多特殊的产品都需要定制，用于沃尔沃或者家乐福的大型商业，它对一般商业的要求是不一样的，这种超市对电梯部位，停车场的要求都有特殊的要求，还有楼板加重，比如放啤酒放饮料的位置要求1千公斤以上，一般的可能也就在400－800公斤，所以要提前定制。还有一种是取得出租收益，大家都知道在美国一般把不动产称为土地、房屋、现金流加增值收益。现在开发商国内大部分的做法是只取得前三项，有的取得了土地，把土地卖掉，有的把土地盖成房子，把房子卖掉。这类基金有很多是自用的，就是以成品取得利益，这部分基金会参与首期的开发投资，但是有一个要求，要求开发的物业归了基金投资人，或者归了基金持有人。第三类基金主要是重组类的基金，既包括自然重组，也有一些重组类基金是针对公司而进行的重组，一个好的公司但是没钱，或者一个烂的公司但它有很多土地，这类公司大部分以土地和项目作为基础进行重组以后，也许你没钱我借你钱，把公司拿去上市，也有的当项目缺资金无法完成的时候，我的目的不是为了卖产品，这种基金大部分是为了卖公司，通过卖公司的时候赚到更的多利润。我们可以看到很多实例，包括绿城、富力、阳光100等等，这些公司开始的时候可能都缺一笔保证自己资本或者说把已经全部的土地全部变成公司持有，等等各种原因的资金，像摩根等等很多资金趁机介入，我给你提供资金，然后让你通过上市选择推退出或者转移，这部分基金和前两类基金不完全一致。

　　开发类基金是通过开发的过程产生产品，通过生产产品的升值取得利益，持有类的基金是想通过物业的增值，去取得出租收益形成资产的增值，资产增值以后再把增产整体的转移到，或者保证一段时候以后转移掉。后一类主要以重组为主，可能会达到两到三年的股权持有，随后迅速市场上把它变线或者回购。这三类基金是有重大差别的，一些公司常常分不出基金的差别，有的谈的是买房子，其实投资人只想在开发阶段投入。有的时候在谈股本的融资或者私募的债券融资，突然发现这个基金最终的目的是持有物业，而不是希望把物业卖掉，把钱还给他。我们要明确是用什么方式融资，也要搞清楚这三类基金分别的对象谁，有的人说我必须进入开发阶段，有的人可能说我只持有最终的物业，有的人说我必须在短时间内退出，不同的基金采取不同的方式这是我们要选择不同方式融资的关键。

　　第三个问题就是对现有境内基金的探索，目前国内已经有了一些基金的组织，这些组织大部分不按基金成立，而是按公司类基金成立的，每个基金持有人都是公司股东，用股东形成资本，变成了变相基金，然后转换为基金的方式。也有用公司法的方式，但是做的是委托基金的做法。另外一类就是信托，我们常常把信托称之为基金的一类，但是信托是有专门的法律规定的，在座的也有各个信托公司的老总们，他们用不同的方式基金委托方式，这三种里中城联盟主要是以公司为主的，另外也有一些基金以不同的方式进行。虽然我们没有正式出台相关的基金法，但是境内基金是存在的。这些基金一段时间内会变成更广泛的地产基金的模式而存在，还有一种基金已经开始出现了，就是境内的公司在境外成立一个基金管理公司，然后组成一个定向融资基金，专门投资到一个公司或者一个专题项目上，到危险标志不止有三笔资金进入了，实际上最终的基金管理人是委托一个专业基金公司，但是用基金的人必须投入一部分钱，在境外基金管理公司持有一部分的股，实际上是作为一种管理者担保，有境外的基金在香港或者在其他地区落地了，然后这种基金以股权的形式进入到公司来，因为它只能定向的用于某一项，国内的股东会在某一个年限或者时段回购的方式把基金收回来，这种基金国内已经也三四家，我们已经和一家代理公司签订了正式的地理合同，有可能十月份基金就在境外设立了，这种方式既回避了国内的管制政策，又为境外基金提供了一个定向资金渠道，也回避了现有制度对外资的一些限制。

　　关于现行政策中可能存在的一些相对多一些的矛盾，这些矛盾包括有几个部委下达了文件对外资的进入进行管制，更多的是我们好了伤疤忘了疼，穷的时候给外资各种各样的优惠，我们稍微富了一点的时候又开始用敌视的办法限制外资进入。就像在城市的街头，84－85进行城市改革开放，会希望你设更多的摊点，不惜用临建的方式吸引各种各样的摊贩，以解决城市供应困难的时候，我们的经济稍微好转了一些，所有的城市都开始出现了大量的进行摊贩的管制，这管制甚至严格到了有的城市不允许西瓜进来摆摊，于是城里人吃不到西瓜，也有的把各种各样的摊贩哄到房子里去。这些外资不在你这买房一定要别的地买房，我们这样只会给别人增加了福利，用自己的限制性条件对其他国家进行补贴，当我们的政策中限定说禁止外国人买房的时候，可能很多专家认为在国际上很多国家也有同样的限定条件，所以他们借用国家已经有的限制性条件，转换成了国内限制外资购房是合理的，以作为一个彻底的理由，但是他们忘了几个基础点：第一，国外住房的土地是私有的，当你购买了住房实际上占有了土地，但是中国的土地不是私有化的，如果是农村土地是集体所有制，如果是国家的土地是公有，意味着在国外购买住房你的土地是拥有性，在中国购买住房你的土地是暂时性的，你完全可以在合理的期限使用过后不再出让给他，完全有理由收回，外国人不会有意见。

　　很多国家是有投资移民的规定的，当他不允许外国人买房的时候，他会让投资移民的规定把你变成本国人，所以它没有实质性限制外国人在本国购房。当你限制了以后可以进行移民，在文件列举中认为这些国家持有不准外国人买房条款的时候，他们允许外国人变成本国人，中国政府是否考虑过，当外国人买房的时候，也可以考虑让他投资移民，给他公民权。在很多国家限制外国人买房的时候，那个国家允许你持有本国国民和原有母国的护照，各个国家在用另一种方式改变了外国人不允许在本国的购房的条款，我们恰恰忘记了人家还有一些附加条件。像摩纳哥只有7平方公里的国境，但是它最开放的恰恰是对外国人购房免税，包括免遗产税，香港政府也在用免遗产税的方法，希望更多人到香港买房子。摩纳哥成为全世界房子最贵的城市，也是资产最为集中的城市，所有的世界石油大亨等等都进入到这个城市，出租司机的月收入在7千欧元，就是因为资本的升值促进他们产生相应的结果。所以对外资的态度在正面上的收拾不如让他们更多的投入到国内来，为国内的住房制度的建设和更多的住房条件改善，做出贡献，谢谢！

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