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[事件扫描]近日许多无锡市民发现原本熟悉的小区增添了“新”事物：电梯口多了个楼宇电视，电梯内壁也没“闲”着，挂上了各类广告宣传招贴。“看着是挺漂亮的，可利用小区公共空间进行广告宣传，物业收取的广告位费究竟进了谁的口袋呢?”家住城西某小区的事先生发出了这样的疑问。

随着社会的发展，现如今物业已经成为居住社区不可或缺的生活配套，小到卫生清洁，维修管理，大到安全护卫，普通居民已经越来越离不开物业的服务。但是这个小区“管家”在提供便利的同时，也让业主们感到闹心：原本供休闲娱乐的广场或通道被“规划”成停车场进行出租；装修旺季，小区入口处随处可见建材商的摊位；电梯成了商家推广产品的展示平台……这些取自社区的“创收”究竟用于服务业主还是“饱满”了物业自己的小金库呢?在种种怀疑及不信任加深的同时，业主与物业的矛盾也在不断升级。来自市房管部门的信息，近两年来，业主投诉物业侵权的案例层出不穷，投诉种类有逐年上升的趋势，一场“主人”与“管家”间关于地位及利益的角力之战正在愈演愈烈。

“我们没有获得真正意义上的主人地位!”

在采访中，许多业主向记者反映，由全体业主选聘的、按理应以服务为宗旨的物业却在很多时候忘记了自己的身份，堂而皇之成为了小区的“主人”。“出租、买卖车位没跟我们商量，出售广告位没有征得我们同意，更过分的是，改造了绿化用地也不需要我们点头!”业主徐小姐气愤地认为，“我们都给架空了，根本没有获得真正意义上的主人地位!”根据业内人士介绍，物业的这些行为在锡城新建小区中尤为突出。因为在所有业主迁入小区并成立业主委员会之前，前期物业由开发商选择，有的时候甚至就是开发商充当了这一角色。作为先行入驻的某些物业俨然成为了大业主的模样，以管理者自居，凌驾于广大业主之上，完全没有服务的意识，侵权事件当然一再上演。

“这钱到底该归谁？”

业主与物业矛盾的焦点其实就是利益分配的问题。利用小区公共空间及设施进行的“创收”到底允不允许?所得的收入又应该归属于谁呢?据业内人士介绍，无锡的物业管理费用还算是比较低的，而且部分小区费用每月也不能够足额收取，有不少业主长期拖欠或拒缴物业管理费，如果单靠这部分赞用来维持物业的日常运转难度很大，所以在所服务的小区中进行“创收”是目前锡城大多数物业的普遍行为。目前，除物业管理费外，出租广告位、会所经营、停车位出租等是物业增加收入的主要途径。有法律界人士称，不经同意而私自处置属于全体业主的小区空间和设施，显然是不正确，也是不合法的。作为突出服务功能的物业来说，应当按照入驻时与业主签订的合同从事服务工作，在工作过程中遇到经营困难，可以通过业主委员会的允许从事经营活动，至于经营收入，《物业管理办法》也有明确的规定，利用服务区域公共空间成设施进行经营的“所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用”。这一规定，明确了全体业主对公共空间、公共设施设备的所有权以及对在公共空间、公共设施设备上进行经营活动所得成果的享有权和支配权。但现实中，有些物业还是置业主的合法权利于不顾，在监管“缺席”的情况下，本应属于全体业主的经营收入被挪入了物业的“小金库”。如锡城解放环路一处楼宇长期发布户外广告，而业主从未从中直接受益。

“业主维权意识淡漠为物业公司侵权提供了帮助”

虽然有部分业主清楚地“识穿”了物业公司侵权的现实，但大多数业主却表现出淡漠的态度。在记者随机采访的10余人中，起码有一半以上的业主表示不清楚“公共空间、公共设施设备”的概念，对物业通过这些空间或设施进行经营后的收入归属问题也并不关心。“业主维权意识的淡漠为物业公司侵权提供了帮助。”一法律界人士说。2005年12月份出台的(无锡市物业管理办法)中明确规定，“房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积50%以上或已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域总建筑面积30%不足50%，但使用已超过一年”的物业管理区域应当成立业主委员会，可据一业内人士称，无锡市1000多个大大小小的居民住宅区却只有少数住宅区成立了业主委员会，而已成立的业主委员会大多也是有名无实，无法为全体业主行使监督、沟通、协调的职能。无锡法律界一位人土建议，业主应该提高自身的维权意识，清楚认识到哪些是自己不可侵犯的合法权益。对于小区全体业主来说，当务之急就是要成立起一个名副其实的业主要员会，与物业方签订服务合同，明确起双方的地位、责任和义务，来切实维护全体业主的合法权益。

综合社会合力共同化解物业纠纷

物业与业主的利益之争，带来的是社会问题，它的解决也需要社会的合力。一法律界人士说，首先在合同关系上，必须健全相互支撑的合同体系，对双方的权利和义务规定详细，万一出现纠纷也易于解决。市房管部门的一位人士认为，现在业主的自冶能力需要规范和引导，而物业公司的行为也应该规范，根据市场行情和企业的实际能力，制定详细的服务和收费标准，完善相关的法律文书。如果物业公司实在不能胜任，在征求业主意见的基础上，业主委员会再作其他决定。其次，政府有关部门应该加强监管，对于违规的物业，应进行严肃的查处。据悉，今年8月份，市房管部门已成立房产执法办公室，物业与业主间产生的纠纷和矛盾将由此办公室进行解决。同时业主与物业方都应该抛弃以住观念中的“疙瘩”，加强相互间的沟通与交流，共同构筑起和谐稳定的小区。

来源:无锡日报