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竞买拍卖房产暗藏不少风险，需要竞买人打起精神，认真应付

　　作为解决目前“房荒”、满足普通老百姓住房需求的重要途径，二手房市场已成比肩一手房市场之势，而在二手房领域中，拍卖房也在其中扮演着越来越重要的角色。目前深圳拍卖房市场已成燎原之势，成交量激增，并且主体已从商铺、写字楼、厂房等转换为普通住宅。然而，大多数参与投拍的置业者都是第一次参与竞买，而如果不是亲身参与拍卖物业，很难深入了解拍卖的流程、需要做的准备工作及规避风险的措施。记者经过多方采访，希望能借此文给予读者尽量详细的解读。

　　【风险案例一】竞买到的房子被别人住着

　　黄小姐去年年底竞买到了一套位于罗湖区的房子，交了首期后在银行做了按揭，开始月供。当她准备搬家的时候，黄小姐才发现房产的原业主逃逸，原业主的太太和小孩住在房子里面并不搬走。而且，原业主太太表示，如果强制她搬家，她就跳楼。

　　黄小姐无奈之下想申请法院强制执行，而当时正好遇到2005年1月1日正式实施《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这就意味着法院可以查封这套房，但不能强制让原来居住的人搬走。

　　奔波多月无果之后，黄小姐决定放弃。虽然最后和拍卖方交涉后，黄小姐拿到了当初付的首期款，但已经在银行做按揭交的几个月的月供和利息就找不回了。

　　>> 规避提醒

　　竞买前的准备工作要做足

　　目前，深圳通过拍卖出手的物业大多是通过法院委托的物业，法院在拍卖公告中会尽量多地告知竞买人该房屋的所有信息，但是对于某些问题，法院有时也无能为力。中国建设银行深圳振华支行的一位工作人员提醒置业者，竞买人在举牌前一定要做足功课：一是要仔细阅读拍卖物业公告里的各种风险提示，看清楚物业是否有租约，租约期限是多长；二是要现场勘查目前是否有人居住，并向物业管理处打听该物业的具体情况。

　　【风险案例二】白白丢了3万元保证金

　　今年上半年，胡先生看中了福田一套住宅，当时公告上的面积是90多平方米，中间他也没有去看房，就直接到拍卖现场拿下了这套物业。等他拍卖下来后才发现，这个90多平方米的房屋户型不方正，一些边角空间让胡先生无法接受，而且实用面积要比原来注明的面积要小。当时胡先生很生气，但是《拍卖成交确认书》已经签订，如果在规定时间内不能把剩余首期款交清，3万元保证金就会被没收。在决定交首期款还是放弃之间，胡先生犹豫了一段时间，最后选择了放弃保证金。

　　>> 规避提醒

　　要看仔细拍卖公告备注

　　按照目前深圳市土地房产交易中心的规定，申请竞买被拍卖的房产前必须交纳一定的保证金。如果拍卖成功后，竞买人在规定期限内不能交纳首期款，那么拍卖房会没收保证金。中国建设银行深圳振华支行的一位工作人员表示，一般拍卖物业公告的备注里都会注明：该物业房地产面积以实际丈量面积为准。也就是说，看到这条的时候，竞买者一定要到现场勘查，最好亲自丈量实际面积，这样才不会出现和胡先生一样的问题。归纳到一点，拍卖前一定不能偷懒，勤快点会为后面省下很多麻烦。

　　【其他风险】密切注意潜在费用支出

　　风险1：原业主拖欠水电及管理费

　　原业主拖欠水电费、管理费这类风险存在可能性较大。有些竞买者在入住时，管理处要求竞买人交纳原业主没有缴纳的水电费、管理费等费用，否则不准入住。有时候，原业主欠交的管理费和水电费数目惊人，对竞买人来说很不划算。

　　规避提醒：深圳市土地房产交易中心对此提醒竞买人，在交易中心内拍卖的房产，一般拍卖公告里面都会注明水电费或者管理费由谁负担。竞买人在拍卖前要留意，而且最好先去物业管理处了解费用数目。如果不小心竞得高额欠费的物业，竞得人和物业管理处协商无效，就只能寻求法律途径。因为相关法律规定，水电费和物业管理费是原业主所产生的费用，竞得人没有责任偿付。不过，打官司终究比较麻烦，还是尽量之前调查清楚为好。

　　风险2：办房产证要出双重费用

　　不少置业者在竞拍房产时举牌不够慎重，认为房价没有超过心理预期就不断举牌。但是，如果原房产没有房产证，在办理房产证过程中，竞得人要出双重税费，这样支出成本要高很多，甚至有可能高出三级市场的价格。

　　规避提醒：中国建设银行深圳振华支行提醒，目前法院委托拍卖的房产，大多还没有拿到房产证，只有买卖合同。竞得人如果去办理房产证，要出双重费用，即按照原业主买卖合同上的购房费用和成交费用各出1.5%的契税，另外印花税、登记费等所有费用都得出两次。所以，在竞买时要对其产权及涉及的事后费用有明确了解，确定自己的拍卖价格底线。

　　风险3：买了房子不能做按揭

　　关外房产进入拍卖现场的物业越来越多，这些房产大部分只有买卖合同，没有房产证。有些置业者拍到关外的物业后，去银行办按揭时才被告知，自己所拍卖的物业由于处于关外而不能办理按揭。这个时候，竞得人就会处于十分被动的局面，一旦在规定时间内办不成按揭，本来到手的房子会“飞”掉，而且还将面临保证金被没收的情况。

　　规避提醒：银行要保证自己的业务风险最小化，因此有时对于提出贷款的物业所处区域有所选择。目前中国建设银行深圳振华支行就规定，若没有房产证，只有买卖合同，只会向罗湖和福田的物业提供按揭服务，其他区域都不办理按揭。因此置业者在竞买前最好到银行咨询清楚该套房子是否可以办按揭。

　　□拍卖答疑

　　1、拍卖前可否先看房？如何才能看房？

　　黄金楼市：可以。一般情况下，深圳市土地房产交易中心每周四会在其网站发出看房通知。一般看房时间会安排在拍卖前3-7天，交易中心会派人在房源所在地等候，并负责陪同看房以及回答置业者问题。

　　2、如何了解房屋的真实来源及产权的详细情况？

　　黄金楼市：可重点关注房产拍卖公告的产权情况说明。公告后的房产，其《拍卖公告》、行政及执法机关《拍卖委托合同》、房产权属证明、《评估报告》、《租赁合同》和《竞买须知》、《竞买申请书》、《拍卖成交确认书》(样本)、《竞得须知》等文件资料会公开展示，置业者可以到交易中心一楼拍卖服务窗口去查询，也可以登录该中心网站(www.sz68.com)了解房产信息。对于只有买卖合同的房子，置业者可实地看房，找该物业的管理处或者小区业主了解其是否可以办理房产证等情况。

　　3、拍卖前置业者该关注哪些方面的问题，如何解决这些问题？

　　黄金楼市：有10个问题最应该关注：1、房屋位置及周边情况，尤其是私宅；2、能否看房，有无钥匙，室内结构如何；3、竣工日期，入伙及使用情况，使用期限；4、欠费情况以及由谁承担费用；5、有否租约；6、房屋产权状况；7、私房能否办理房地产证；8、竞得房产如何及何时交付使用；9、能否办理产权过户；10、办理产权过户应交哪些税费及计算方法。

　　对于前8个问题，可通过查阅拍卖公告、登录交易中心网站、查阅拍卖有关文件资料获得答案，还可于拍卖会前一周周四下午的答疑会上问明情况。需要说明的是，原业主所欠电费需竞买人自行咨询供电部门了解情况；实地看房时会有部分房产无钥匙，无法入室查看；房产按规定一般要在成交后一个月内由法院交付给竞得人使用。至于第9及第10个问题，凡符合《深圳经济特区房地产登记条例》规定的，备齐资料，可自行到房地产登记部门申请办理转移登记，税费咨询税务及登记部门便可获知。

　　4、竞买拍卖房的完整流程是怎么样的？

　　黄金楼市：竞买拍卖房主要有八大流程：(一)了解信息。可查阅交易中心在媒体发布的公告以及在深圳市土地房产自助交易网(www.sz68.com)上刊登或发布的拍卖公告。(二)查询档案。查阅有关拍卖房地产相关文件与资料，如《拍卖委托合同》、标的物权属证明、《评估报告》、《租赁合同》以及拍卖标的物的《拍卖公告》、《竞买须知》、《竞买申请书》、《深圳市房地产拍卖成交确认书》样本。(三)申请竞买。1、填表：填写《竞买申请书》，提交竞买申请材料，接受竞买资格审查。2、存钱：申请人凭竞买申请受理回执，在拍卖会规定的竞买申请受理时间内将拍卖保证金存入交易中心指定账户。3、选房：申请人在拍卖会规定的竞买申请受理时间内，凭竞买申请受理回执、银行出具的保证金交款凭证到交易中心财务窗口(设计大厦一楼业务受理大厅)开具收款收据，并在拍卖会规定的竞买申请受理时间内到“选择竞买标的物专用电脑(即自助终端)”选定竞买标的物。(四)领取号牌。竞买人或受托人于拍卖会开始前20至60分钟到交易中心竞买窗口(设计大厦一楼业务受理大厅)现场登记，领取拍卖顺序清单和竞买号牌。竞买号牌为拍卖会现场竞价的惟一凭证。(五)现场竞买。进场参加竞买，并遵守会场纪律和竞买规定。竞买结束后或提前离场的，将竞买号牌交回领牌处。(六)签约交款。竞买成功，竞得人于拍卖会现场签署《现场笔录》及签定《成交确认书》，并在《成交确认书》约定的时间内(一般为当次拍卖成交后3个工作日内)将成交价款及交易服务费(履约保证金自动转为成交价款的一部分)存入指定账户。(七)领取裁定。人民法院(拍卖委托人)在收到《成交确认书》和成交价款后15日内出具法律文书(民事裁定书、协助执行通知书、解封令等，特殊情况除外)。交易中心将协助人民法院(拍卖委托人)通知竞得人领取相关法律文书。(八)办证入住。竞得标的物符合办理产权转移登记条件的，竞得人在取得人民法院(拍卖委托人)出具的法律文书、《成交确认书》和交易中心出具的收款收据等相关文件资料后，30日内自行到房地产管理部门申请办理产权转移登记(拍卖委托合同特别声明的除外)。缴纳相关税、费，出具完税凭证后，领取《房地产证》。拍卖标的物成交后由人民法院(拍卖委托人)负责将成交标的物交付给竞得人使用。(本报记者：李孟姣 朱文策)