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| 阅读: 时间:2005-09-15 来源:不详 | 【网友评论】【打印】 |
海外基金有如潮涌
8月15日，央行公布了《2004中国房地产金融报告》(以下简称《报告》) ，该《报告》显示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点区域房地产市场，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占到开发资金来源的1.3%。
而来自盛阳基金战略中心的报告也显示，今年前两个季度，外资地产基金投资中国地产数额明显高于去年。今年第一季度，外资地产基金投资总额达到8亿美元，略高于去年全年外资地产基金投资总额；今年第二季度，受调控政策影响，外资地产基金投资总额有所下降，达到5.5亿美元，但仍比去年同期高出许多。
海外基金的加速进入正越来越受到业界的关注。有专家分析，外资进入中国最主要的考虑是发展中国家正处于高速发展阶段。欧美地区每年的经济增长仅1.5%—2%, 但中国每年都达8%—9%，而作为拉动经济增长的支柱产业房地产来说，在北京，城市经济成长对房地产的依赖程度更是从2004年提高至56.9%，这无疑为外资进入中国房地产市场提供了担保。
7月21日，在中国人民银行宣布人民币升值后，更多的海外基金进入中国。对人民币升值的预期，更坚定了大量海外地产基金进一步投资中国的信心和决心。中国房地产迎来了新一轮的投资高潮。
目前，除了摩根士丹利房地产基金、雷曼兄弟旗下基金、美国国际集团、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金、荷兰ING、高盛旗下基金等已进入中国的海外基金在北京继续寻找合作对象外，一些新的海外房地产基金比如瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金也纷纷在北京开始有所行动。据悉，美国雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨国房产投资基金已与北京开发商达成紧密的合作意向，远洋新干线项目和美国雷曼兄弟的合作更是进入了实质性操作阶段。
地产融资青睐基金
过去，房地产开发资金大部分来自于银行的贷款，银行贷款占到房地产开发资金的90%，造成巨大的金融风险，影响社会稳定。但是，银行实行“缩紧银根”的做法后，许多开发商尤其是中小房地产开发企业资金出现“断奶”的现象，就是某些大的房企也面临资金“吃紧”的局面。为了改变这种局面，有些开发商走向了联合，有些中小开发商无奈被大的开发商兼并，还有大部分的开发商则走上了海外融资的道路，通过和一些海外的房地产基金合作，共同开发项目。受到房地产开发商青睐的房地产投资基金，无疑将成为今年房地产金融中最大的热点。
许多国内房地产企业青睐海外地产基金，主要是看中了房地产基金的超强实力以及能够迅速募集资金的能力。同时，地产基金的一个好处在于，它可以直接投资方式投资房地产，从而降低了银行金融风险，既促进了房地产健康持续发展，又活跃了相对滞后的资本市场。
在国内房地产企业与海外房地产基金展开合作时，大型房企明显要居于优势地位。一般说来，有境外背景的房地产投资基金，对开发项目本身的要求很高，往往要经过严格的较长时间的可行性论证；其次，基金投入进项目之后，在运作过程中要求规范而透明，这对房地产开发商的项目管理将是一个很大的挑战。这对于中小开发商或者一个小项目来说，不能不说是个比较高的“门槛”。目前，大的房地产企业已经纷纷寻求合作伙伴，意欲借助海外资本的力量，进行大肆地扩张和发展。在海外地产基金的推动下，中国地产格局也在悄然地发生变化，各个有望问鼎房地产老大的地产企业展开了一场追逐资本的你争我夺的竞赛。
今年7月25日，深国投商用置业有限公司与美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根士丹利房地产基金共同成立合资公司，前者持35%股权，后两者各持32.5%股权，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目。
8月9日，新加坡淡马锡控股公司和老虎全球基金已确定向合生创展投资1.25亿美元，受让合生创展20%的股份，这两家战略投资者将通过资本市场和房地产经营盈利。据合生内部人士透露，合生正准备并购珠江投资，把目标瞄准“中国最大的地产企业”。借助基金的力量，合生向老大的位置又推进了一步。
孕育地产“金融时代”
房地产基金是我国房地产业发展到一定阶段的必然要求。具有一定的流动性、稳定的投资回报、较强的组合投资风险控制能力以及资金积聚等优势，目前在北美、欧洲和澳大利亚等地，房地产投资基金已经十分成熟，新加坡的首个房地产投资信托基金于2002年上市；香港也于去年发行规模达28亿美金的名为LINK REITS的房地产投资信托基金。
近年国内也不断出现具有房地产投资基金性质的投资机构，如伟业资产管理公司、世纪华夏资产管理公司、中国房地产开发基金等。而我国真正成立地产基金是在2003年9月，称为“精瑞基金”。这是一个属于公司型的投资基金，采用注册香港、海外募集、内地组建投资管理公司的运作方式。
尽管我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，但盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士认为，房地产实现金融化是产业升级的必然趋势，地产进入金融时代是产业成熟的标志，国外房地产发展的成功经验证明，未来中国房地产金融化是必然趋势。
国内一些地产企业也开始在地产金融方面大施手脚。例如，万科在资本市场上获得了公开的募集渠道，同时又通过私募的方式和境外联合开拓了融资渠道；万通通过和国有企业泰达合作，利用国有土地的资金支付现实土地资金，间接获得资金支持。 再如，上海复地与摩根士丹利和ING地产基金合作开发地产项目，天津顺驰与摩根士丹利战略合作等，他们都在为成为房地产资本企业而努力。
事实上，地产“金融时代”已经离我们不远了，因为中国金融开放步伐在加快，产业投资基金相关法规也有望出台，同中国经济一样，中国的资本市场也将迅猛发展，可以预见，中国房地产将是最先与资本市场完全接轨的行业。
摘自：《楼王》杂志
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