“望源错版房型”、“排骨面指数”……熟悉季宝红这个名字，并非缘于其开发的房地产项目，而是来自于他所输出的一个个新颖的房地产营销概念，以及其撰写的一篇篇鞭辟入里的楼市评论。在其所发表300多篇文章中，最著名的当属2003年末被各大传媒转载的“2004年上海楼市拐点论”。今年4月份国家宏观调控开始，也从另一个方面印证了季宝红的观点。季宝红表示，作为一个开发商，他并不希望看到房地产的大起大落，提出这个观点来源于长期的工作观察和学习积累。他认为，如果当时有关方面适时对上海的房地产进行调整，将有利于房地产的持续发展和平稳上涨。那么，明年的房价是涨还是跌呢？
明年，房价将从次新房开始分化
岁末年终，明年的房地产走势也成为业内关注的重要话题。在记者采访的开发商和代理机构中，持房价继续上涨观点的占了绝大多数，而季宝红却认为，目前的房地产价格已经处于高位，要继续维持下去已经是相当困难，甚至可以挤出10%的泡沫。
季宝红向记者阐述了明年房价不会上涨的原因：第一，从住房的饱和度来看，现在上海市民自有住房已经达到70%以上，过了这个饱和点，价格回落是必然的。因为房地产的需求不是持续效应，而是瞬时放量效应，存在一个梯度消费的过程。第二，从投资的角度来说，预计银行会进入一个加息的周期，投资成本越来越高。第三，支撑房价最简单的衡量体系是租金，我们过去说一个月的租金乘以一百倍是房屋的总价，而现在一个月的租金要乘以三、四百倍才是房屋的总价，租金是反应价格回归的真实体现。第四，从政策面上看，按照近日召开的中央经济会议精神，明年的宏观调控将会继续完善，而今年末房价的上涨，加剧了银行房贷的风险，因此不排除银行会采取更严厉的措施。
“综上所述，我认为，不仅明年房价不会涨，而且有可能会从次新二手房开始出现分水岭。”季宝红认为，由于二手房大多是由小业主持有，他们进入一个楼盘的时间和成本也可能有先后和多少之分，同时，他们的个体情况又不尽相同，和容易形成策略同盟的开发商相比，他们处于散兵游勇的地位，大部分人出拳完全没有章法，也没有任何征兆。“所以，他们可能会根据加息情况、租金情况，来决定出货时间，因此，次新二手房的风险最大。”
为了更好地说明这个观点，季宝红以大宁绿地附近的某楼盘为例。该楼盘分三期开发，每一期的价格都不同，一期每平方米起价4500元，后来5500元、6500元、7500元不断走高，现在已经卖到每平方米9500元。如果某位客户是在每平方米5500元的节点，投资购进了三套房子，如果他的财务状况一般，在新一轮加息周期来临的时候，该客户可能会抛掉部分物业，他卖8500元单价，就有3000元的收益。但是，如果市场上是抛盘者比需求者多，此时，8500元的价格在二手市场的成交速度可能减缓。
季宝红指出，二手次新房的价格分化也会进一步影响一手房的销售。他认为，地价的上涨，建材成本的居高不下，是现在部分开发商涨价的理由。但说到底，价格还是由供求来决定的。1997年金融风暴，中山公寓、浦东的五牛城等楼盘以跳楼价出售便是一个例子。
战略将是决定企业生存的重要法则
针对房地产企业自身的发展，季宝红认为，目前的房地产企业对未来的预期有“多、空”两类，由于中国的房地产企业是对政策和金融高度依赖的行业，因此如果是选择做空的企业，政策的调整，可能对其产生不了大的作用。反之，现在一些做多的企业，对未来的预期都很好，认为房地产企业会上涨10年、20年，所以大量圈地，一旦政策调整，这“蛇吞象”发展起来的企业，将最先受冲击。季宝红告诫那些选择超常规发展模式的企业，规模应以成本为界，战略的选择同样很重要。他表示，一些小企业虽然在获得政策支持和资源配置上不如大企业，但是如果专心致志的有针对性的去做差异化产品，同样也能获得成功，比如东渡集团，专攻烂尾楼开发，就非常有心得；又比如某些企业就在一个地区做，他对这个地区的资源整合能力非常强，能够因势利导，因地制宜地开发产品。因此，战略好，小企业也能变成大企业。季宝红认为，针对现在住宅市场相对饱和的现状，开发商也可以把目光调整到开发写字楼和工业研发中心等非居住性用房上来，他建议：“针对社会的发展，市场的需求，行业的延伸，及时对策略进行调整改良，对中小房地产公司也不失是一个好的选择。”
摘自：上海楼市周刊—名牌时报
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