业内人士：物业服务是特殊商品，享受了就应缴费；物管公司应加强服务意识
 
    “每年，小区总有20多名业主不缴物业费，这样的现象已持续几年了。”昨日，城东一小区物管人士翻开账本，向记者慨叹。
    记者在账本上看到，部分住户物业费为两三百元，一些住在带电梯的小高层的住户物业费六七百元。这名物管人士介绍，该小区有400多户住户，小区物业费每半年缴一次。每年过年前，她都要对未缴物业费的住户一家一家上门催缴，常常会徒劳而返。这也成了她颇为头疼的事。

    城西某小区物管公司经理称，很多小区都存在物业费收不全的现象。物管费收缴何以如此困难?矛盾该如何解决?记者就此走访了业内人士。

    赢利的物管公司很少

    从市房管局物业管理处了解到，目前全市有物管企业276家，总体来看，上世纪90年代中期、末期建造的小区，物业费收缴率一般在百分之八十左右，近几年新建的小区情况稍好一些，而一些老新村物业费收缴率还不到30％。

    一份去年的调查报告显示，能达到赢利水平的物管公司占10％左右，收入和支出持平的约20一30％，可能亏本的约占60-70％。

业内人士称，目前我市物业服务按服务等级收费，一级标准只收每月每平米0．1元钱，每往上一个等级就加0．2元钱／平米，而一些老新村考虑到实际困难，物业费每月为每平米6元、8元和10元。总体来看，收费标准还较低，再加上收缴率不是很高，物管公司如果不靠经营性用房和停车位收费等，想纯粹靠物业费“吃饱”较难。

    不缴物业费违法

    物业费收缴不全的一个突出因素是，许多人还远未意识到，物业服务也是一种商品，它虽然不像水、电、家具一样能给人以直观感受，但它提供保洁、保安、保绿等服务，还维护了小区整体环境和秩序，与业主生活休戚与共。长期以来，业主习惯了政府管理局面，总认为物业管理是公家的事。有些业主宁愿花10元买包香烟，花几百元搓场麻将，到了该缴物业费时却左推右托。

    业主对物管企业的服务不满意，是重要因素。住在二楼的徐女士每天早上6点就被哗哗的流水声惊酲，原因是楼上一住户在阳台上安装了洗衣机，把落水管通到了徐女士窗前，而该住户又习惯早上洗衣服。物管公司多次协调，然而几个月来却“流水声依旧”。徐女士联想到楼上住户多次把垃圾扔在其阳台上，物管协调了多次却没有多大改善的情况，愤而不缴物业费。她认为：“物管服务不到位，我就有权拒缴物业费。”采访中还得知，有些业主把开发商遗留的问题如外阳台地面高于室内地面，导致地板受潮霉变，窗户玻璃有细微裂缝等等，也归咎于物管公司，使物管公司有苦无处说。当然，也有业主由于经济困难而没法缴物业费。

业内人士指出，不缴物业费属于违法行为，业委会和物业之间签订的服务合同，对每名业主也是有效的，小区物管公司的服务对象是小区所有范围，业主要缴纳相应的物业费。像上述的徐女士遇到的事，不能把全部责任推到物管公司身上，且业主也不能借口物管公司在一些方面服务没有到位而不缴物业费，实际上他还享受到了物管公司保洁、保安等方面的服务，理应缴费。

    物管需加强服务意识，业主需确立买服务意识

    业内人士指出，要解决物业费收缴不全问题，业主、物管都还有功课要做。首先，业主应确立花钱买服务意识，享受了物业服务理应缴费。其次，物管企业要提高服务水平。不可否认，有的物管公司在服务时存在水份，对此，业内人士说，物管公司只有真正确立了服务意识，按市房管局去年制订的物管服务简明标准做到位了，业主才会乐意缴费。下月起将执行的新《物业管理条例》规定，物业管理企业要更名为物业服务企业。对于想长远立足市场的物管公司而言，这不仅仅是名称的改变，也预示着物管企业只有想方设法多为业主着想，做好服务工作，才能获得更大发展。同时，建议引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对执行物业服务标准、物业费分级收取等的评估、监测服务，促使物业服务真正做到质价相符。再者，物管公司不仅仅是企业，还承担着众多的社会责任，如平安创建、卫生创建等等，在有关收费方面应对其有所倾斜。