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编者的话：

就无锡目前的房地产市场来说，各个住宅小区会所的产权基本上是属于开发商的，所以也都由开发商或开发商委托的物业公司来管理、经营会所。如果把会所的经营权交给全体业主，往往会难以统一，弄得不好，可能全出现100个业主有100个主意，有争权夺利的、有袖手旁观的，那样徒有“民主”难有“集中”，全所肯定经营不好。应该看到，现在绝大多数的开发商与小区业主是一致的，在会所的经营上也颇为用心。比如，有的开发商引进知名的连锁店、餐馆、一些健身设施成了一定区域内的会员制“健身中心”，既保证了活力，又让业主从中得到实惠。

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业主购房时如果公摊面积已分摊了全所面积的，那么，会所的产权应归全体业主所有。如果公摊面积没有分摊会所面积的，且开发商能够出具小区全所建筑面积的独立产权怔，在这种情况下，才能说开发商确实具有会所的产权。一般而言，会所的功能是不允许随意改变的，开发商如对外转让会所必须事先征得全体业的同意。

会所，在无锡房地产发展的今天，已经成为小区配套不可或缺的一部分，甚至是体现小区品质的一个重要标准。“这里有没有会所?”也成了市民买房时必问的一句话。然而，本是为业主提供热情服务的场所却开始悄然变味，改建、另行安排的事屡有发生，如果改建、重新安排成功，开发商、业主皆大欢喜，反之，会引起业主们的不满，甚至与外发商对簿公堂。那么，为业主服务的小区设施——会所，应该如何占经营呢?

●会所管理应专业化

会所的经营服务是体现会所文化内涵的一个重要因素，除了为业主提供专业、细致与个性化的会所服务外，会所还应该配合项目本身特点营造健康而浓郁的人文气息，达到社区品质提升，同时，还要让会所经营稳定。会所未来发展方向，首先应向多功能化发展。所谓多功能性，就是—个场馆可以成为多个设施的场馆。比如集体训练教室除了可以跳操，健美之外，还可以用作乒乓球室。其次，要有发展的空间，及时为会所发展注入新的活力。第三就是管理上走专业化的道路。

据了解，我市的一些已建楼盘，当初开发商承诺所建的会所有各种服务，如棋牌室、健身房、有的还有游泳池等，现在将休闲的部分空间压缩，有的腾出地方改建成酒店、商店等。面对业主们的不同反问和反对意见，这些开发商则对笔者表示，该会所的产权是属于开发商的，因会所的面积并没有纳入业主公共分摊范围，因此会所的主控权是由开发商掌握，他们有权将会所的一部分改建成其他用途。

●运营时要收支平衡

一位不愿透露姓名的开发商说：会所的负担比较重，早期会所的规划是要满足配套的需要，但当实际实施起来时，还要看在日常运作中是否能达到收支平衡。主要是会所的运营成本高，如果不改变用途，转给物业管理公司代理，最终还是由业主来承担会所的亏损费用。因此，如果会所能够满足业主的配套需要，又能持平运作的费用，开发商便不会考虑改成其他的用途。

那么，会所的改建问题应该如何解决呢?会所的改变最好是既能满足业主的需求，又能维持成本。因此，要有好的定位，如会所里康体部分的使用率不高，可以减少其经营面积，改作他用，从而达到经济平衡：像改建成酒楼也是为业主服务，但不应改建成与业主无关系的其他项目，变得面目全非，不为业主服务则是不应该的。

此外，对于如何做好会所的经营管理，该开发商也提出了三个建议；会所的规划定位不要太死，要有灵活性：要与业者事先沟通，做好前期工作：从经营管理上来说，要既能满足、业主的需求，还要达到会所的收支平衡，这样才能让会所得到更好的发展。

●合理改建应受欢迎

锡城某住宅小区的季先生说，他所在的小区会所，从交楼起便一直没有使用过，他们也习惯了没会所的日子。如今会所被改成了幼儿园，这—举措反而让会所发挥了作用，受到了小区业主的欢迎。

季先生说由于改办的幼儿园对内不对外，只有小区业主的小孩才能上该幼儿园，在一定程度上防止外来人员的复杂性。“幼儿园是承包给外面人来经营的，虽然谈不上什么知名度，但考试质量和管理都还不错”。令季先生最满意的是他孙女在小区里上幼儿园，幼儿园里的小朋友都是本小区业主的孩子，孙女儿刚进园没几天就交了几个好朋友，孩子们生活学习在一起让他全家人都很放心。但是社区会所改幼儿园也有它美中不足的地方，比如上课的时候幼儿园里时不时传出孩子们读书、唱歌，玩耍等声音，对周边喜静的业主会造成一定的影响。

来源:无锡日报