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    有一组数字，恰巧能说明我国物业管理企业发展的现状：

    20年 从1981年建立第一家物业管理企业至今，物业管理已走过了20多年的发展历程；

    2万多家 到目前我国物管企业已有2万多家的庞大数量，但企业规模和管理水平差距极大；

    35% 我国的整体物业管理覆盖度仅有３５％左右，西北地区甚至不足２０％。

    据此，业内人士认为，国内的物业管理企业应大胆借鉴一些发达国家及地区的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系，走社会化、专业化、市场化的物管新路。

    规模小、人才少、资金匮乏制约企业发展

    目前，就我国物业管理公司的发展路径，可以概括为四种模式：

    一、房管所转制的企业。这些企业由于起步晚，起点低，从业人员文化层次较低，难以实现市场化、专业化，业主的投诉率高，社会评价低。这些企业70％以上没有盈利能力。

    二、开发商自建的物管企业。这些企业对开发商的依赖性较强，没有真正走进市场。据了解，在吉林省长春市，８０％的物业公司是由房地产开发企业派生的，由于建管一家，其暴露的问题十分明显。据统计，长春市每年有关物业的投诉达３０万件，其中真正与物业管理有关的不足１／３，其余２／３的投诉集中在房屋的质量、前期建设、基础设施不配套等开发商遗留问题。

    三、民间合股企业。由于规模小，门槛低，人才少，资金匮乏，企业难以扩张，更难以做大做强。

    四、实行专业化、市场化运作的新型物业企业。这些企业起点比较高，在市场上积累了一定的经验和资金，集聚了一些行业优秀人才，已成为物业行业中的一支生力军。这些企业虽然为数不多，但由于企业的规模较大，且拥有各自的核心竞争力，所以他们占据着行业的半壁江山，并有不断拓展的趋势。

    从物业行业的现状可以看出，前三种模式的物管企业由于规模小，人才少，资金匮乏，从业人员文化层次较低，盈利能力不强，给物业和业主均带来不良影响，主要表现在如下方面：

    ——物业无力承受债务，被迫弃管。近几年，吉林省长春市原有的３６０多家物业管理企业，因规模小、收费低等原因，已有半数企业倒闭，并自行注销资质执照。在哈尔滨、济南等城市也连续发生小区遭物业弃管的现象。物业弃管后，让业主和物业公司以及开发商都蒙受到金钱、信誉上的损失，弃管小区内出现了脏、乱、差等一系列的问题。

    ——物业规模小，难以实现市场化。目前上海有２５００余家物业管理企业，管理着建筑面积约２.９亿平方米的各类物业，平均每家仅管理着不到１２万平方米，这和先进发达国家和地区的物业管理相比存在极大的差距，不符合市场化、规模化、专业化发展的趋势和要求。

    国内首家物管企业的强强联合成效显著

    早在２００４年６月２８日，上海科瑞物业和仪房物业两家企业的董事会从企业自身发展和物业市场竞争角度出发，在没有任何上级意愿的情况下自愿联合，成立了上海市科瑞物业管理发展有限公司。据了解，该公司到２００５年８月，已经签约管理了４５０多万平方米的各类物业，成为中国物业行业第一集团军成员。

    科瑞和仪房两家物业企业在联合前，一家是股份制企业、一家是民营企业，都处于上海物业行业的中等以上管理规模水平，两家管理的物业面积总共不足３００万平方米，要想在上海乃至全国物业市场中占据一定份额成为品牌企业，无论在服务规模、人力资源、资质等级、技术力量等方面都要有一个长期的发展过程。而实现联合后的新科瑞已经取得了国家一级物业管理企业资质，目前，科瑞在上海管理着２００多万平方米物业，在江西南昌、吉林长春、江苏常熟又设立了三个分子公司，并管理着２００多万平方米各类物业。

    上海科瑞物业管理发展有限公司总经理张一民向记者表述，通过联合发展，企业资质不但上了台阶，物业管理面积在今年内也可以达到５００万平方米目标，使公司提前３年实现了原定目标。目前，我们公司准备在站稳国内客户需求市场的情况下，逐步面向外资投资物业市场，以增加公司新的盈利点及市场竞争力。

    记者在科瑞物业公司采访时还了解到，该物业企业管理层和作业层已进行了分离管理，科瑞目前在上海管理的主要楼盘中，除了保安由企业直接招人管理外，其他如绿化、保洁、电梯、设施设备维护等作业任务，都通过市场化的行为委托社会专业公司承担。这不仅提高了物业管理水平、更好地满足业主的服务，而且也有利于新企业在更大的物业平台上进行专业化管理。

    整合将是物管企业发展方向

    在上世纪９０年代初期，部分国外专业的物业管理公司已逐渐察觉到中国内地对物业管理服务需求的扩大，并开始提供专业化及国际一流的物业管理服务。其中包括：怡高物业服务有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、戴德梁行物业管理有限公司、东亚物业管理有限公司、嘉理物业服务有限公司、卓德物业顾问有限公司、威格斯物业顾问管理有限公司等等。但是，这些公司在中国内地的发展过程中，均因为文化和生活方式的差异遇到不同程度的阻力而受到影响。但这一影响必然会随着时间的积累而逐渐淡化。因此，业内人士认为，国内的物业管理企业应大胆借鉴一些发达国家及地区的物管经验，探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系，走社会化、专业化、市场化的物管新路。

    目前，中国内地除万科在全国十几个城市管理着1200万平方米的物业，中海、金地等少数企业物管面积超过６００万平方米以外，大部分物管企业平均管房面积偏低。西部地区最大的高新物业管房面积也就２００多万平方米。由于物管企业普遍存在着企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，绝大多数企业经济效益差，亏损严重。

    据了解，目前已经打入中国的国际知名物业服务品牌企业，即使规模较小的香港戴德梁行物业顾问公司，也有１２５个办事处，管理着１０００万平方米物业，收入２０亿元人民币，全球覆盖率达到５％，所属员工３０００名，人均年创收６7万元人民币，人均管理面积３万平方米。而国内可与国际知名物业品牌相比的只有管理面积和办事处以及员工人数，其他则相去甚远。但这恰恰说明国内物业企业管理的楼盘含金量不高且劳动生产力较低。所以国内物业行业，要想提高劳动生产力，降低成本。只能是通过市场机制走企业整合之路，进行规模化、集团化经营，才能使物业行业做大做强成为可能。

摘自：经济参考报