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　　烦心事儿　“车位比房还贵！”

　　张先生购买了海淀某高档公寓的一套房子，签合同时开发商拿着规划图对他承诺，小区是按照1∶1设计的车库，专供业主停车。合同里也有“保证绿地、车库、道路、商场等配套设施到位”等字眼。可张先生入住一年了，地下车库却迟迟不对小区居民开放，开发商说：“一个车位卖多少钱还没定呢！至少12万吧。”张先生大吃一惊，原以为交点停车管理费就可以了，没想到要花这么多钱买。

　　“车位比房还贵！”许多买了新房的人发现还要给自己不贵的爱车准备一笔巨款时，纷纷发出这样的感叹。他们同时认为，车库是小区的配套设施，是房子的附属物，应归全体业主共有，不能由开发商出售。

　　那么，地下车库到底该归谁呢？

　　业主观点　地下车库产权　应归全体业主

　　为“抗议”开发商对小区地下车库只卖不租。6月24日晚9时，清河永泰园小区的上百名业主聚集在地下车库门口，将陆续进入小区的机动车引入地下车库。业主纷纷表示，这是他们第一次看到小区车库是什么样子。

　　该小区内有近300辆车，地面上的停车位已严重饱和，而地下车库有近600个车位，但因车位太贵一直空着，只有极少数车位卖了出去。“小区里的路都被车占了，老人小孩走来走去特别危险。”一位业主说。

　　业委会主任吕先生说，买房时开发商说地下车位可买可租，可业主们入住以后他们就变卦了，只卖不租。地下车库是小区的配套设施，应归全体业主。

　　在首都之窗的“民意征集”栏目，《机动车地下停车位预售合同》公示后，收到上百条市民留言。其中，认为地下车库不应该出售的市民不在少数。比较有代表性的看法是“地下车库是小区的必要配套设施，理应归小区全体业主所有”。还有市民认为房屋公摊面积已经包括地下车库，再收一份车位费不合理。

　　专家说法　车库是否属于附属设施要看买房时的成本

　　著名法学教授江平认为，车库是不是小区附属的设施需要看买房时的成本。有的业主买房的成本里已摊进了车库费用，此时车库的产权属于业主；而有的没有摊进车库费用，则车库属于开发商，或是业主共同所有，情况就很复杂了。

　　全国人大常委会正在“三审”《物权法》，其中对于会所和车位有明确规定，即没有经过约定的建筑及其附属物，归业主所有。

　　正在审议的物权法草案中第二编第六章专门规定了“建筑物区分所有权”。“区分所有权”包括三种权利：一是所有权，如业主对楼房的所有权；二是对共有部分业主有共有权，如跟邻居共用的墙、过道等；还有一种很特别，是共同管理。举个例子说，小区的绿地是整个小区的人共同管理。我们把它总起来就叫区分所有权。这里面最核心的问题是共同管理权。建筑面积已分摊的地下车库就应该由全体业主行使共同管理权。

　　大成律师事务所吴建中律师认为，之所以业主与开发商对地下车位的争议较大，是因为对产权归属有争议。他认为，如果规定除单独建设的停车楼外，作为地下附属设施的车位一律归全体业主所有(类似锅炉房等附属设施)，由业主大会决定其使用、经营价格，这样就会减少争议。而开发商可以将车位的建设成本摊入房价。

    相关机构　买小区地下车位　要先确认出售权

　　北京房地产勘查测绘所工作人员称，国标《房产测量规范》里有明确的规定，独立使用的地下室、车棚、车库等不计入共有建筑面积。不过，该工作人员补充说：“小区地下停车位一直都是比较复杂的问题。消费者购买前应确认开发商是否有完整独立的出售权。”

 　　一般小区地下停车位分为3类：一是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，开发商有权予以出售、出租。另一类由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，其权益应归小区的业主。还有一种是利用人防工程改造的车位，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

　　《北京市城市房屋管理办法》中规定：按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。

　　因此，如果业主与开发商在房屋买卖合同中没有对这类地下车库进行特别约定，车库应归业主共有。

　　开发商　现以成本价卖车位北京车位价可能涨

　　中原地产(北京)总经理李文杰在接受记者采访时透露,其实北京很多地下车位是不能出售的，能出售的比例应该不会超过10%。

　　他告诉记者,地下车位的造价一般都比房子贵,涉及土方工程、承载、通风、排水、消防、照明、保温、保洁、保安等问题，智能化管理的车库还要有闭路电视监控、出入感应卡系统等，造价高，即便地下车位卖到15万元/个，开发商的利润也不高。有产权的车位还必须缴纳其上面住宅三分之一的土地出让金。

　　北京商品房目前的均价大约为6500元/平方米，地下车位售价大约为12万元/个；管理费约为100元/个/月；租金在400元-600元/个/月。

　　据了解，目前香港不同档次商品房的车位，售价约在30万到100万元港币之间，相当于北京的5倍。上海有关人员介绍，25万元左右的车位在上海并不算高。

　　一位开发商说：目前北京的车位卖的基本都是成本价，甚至还有开发商用车位促销楼盘。

　　很多业内人士相信北京车位价必将有上扬的一天。原因除了目前北京车位价比较“实”、基本卖的是成本价外，还取决于以下两点：首先，社区中户均一车、两车的现象将普及，现有的1∶1车位配置指标总会有涨满的一天，当求大于供时，车位价势必上扬。其次，人们将越来越关注自己的居住空间，社区里汽车随处乱停、喇叭声不断、尾气熏人的现象将成为历史。

　　提醒　买地下车位前要“三看”

　　1.若要买期房，则要看开发商是否有小区地下车库的“预售许可证”，可让开发商提供或上“房地产交易管理网”查询，如果开发商没有，则不能买该地下车库。

　　2.若要买现房，则要看楼盘的“大产权证”上是否有车库的规划建筑用地面积，如果没有则证明不是规划车库。

　　3.要看具备以上两证的车库是否被抵押，被抵押的车位是无法确权的，一定要等开发商解除了抵押再买。

摘自：法制晚报