“共有”收益业主得七成

    案例：2006年10月20日，杭州香樟公寓业主委员会发出公告。称根据国家物业管理有关条例，小区的物业管理用房所有权和机动车泊位费等物业共用部位、共用设施设备所有权等依法属于全体业主，其出租经营收入也依法全部属于全体业主，主要用于补充归全体业主所有的专项维修基金，或按照业主大会的决定使用。

    公告表示，任何人无权擅自将这部分收入作为物业公司的管理费用，业委会将代表全体业主，向物业公司追讨被其非法侵吞的业权收益。有业主表示：“物业管理公司是小区的管家，但现在却是管家反过来把主人的‘存折’给偷了。”

    解读：刘克希认为，业主对于公共设施、公共场所的共有权利，主要表现在管理和收益两个方面。这一点，国家的法律法规并不很明晰，但《江苏省物业管理条例》则规定得很具体。可以说，在物管立法方面，江苏是走在全国前列的，而且相关精神也得到国家物业管理条例和物权法的认可。

    《江苏省物业管理条例》第三十三条规定：利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。

    刘克希指出，这条法律有两层含义：一是利用“物业”，也就是指利用小区内的道路、绿地、场地、建筑物、围墙、门楼等公共场所、公共设施设置广告，出租场地办活动，设立露天停车位等等，要征得相关业主和业主委员会的同意，并且必须是书面同意，以防日后起纠纷。“相关业主”，是指由于设置广告、出租场地等而致通风采光、噪声等方面受到或可能受到影响的业主，“书面同意”，通常来说应当一事一议、一事一同意，当然业主和业主委员会为方便起见，也可以在约定好活动人数、场地大小、广告数量等要求的前提下，一次性授予物业公司一段时间内的自主经营权。

    第二层含义是收益权和分配方式。如何对收益进行分配？一个基本原则是“约定优先”，如果业主、业主委员会和物业公司有合同约定的，按合同分配，即使是收益100％归业主或者归物业公司，或者全部拿来充抵物业管理服务费，都是有效的，当然这种约定也是可以变更，作出新约定的。如果双方没有约定，就按照地方性法规规定执行，也就是在扣除代办费用（如户外广告的申请费用）的前提下，物业公司和业主“三七开”。之所以给物业公司30％的收益，是考虑到其增加了人力等的管理成本。而收益的70％纳入维修基金，实质上就是业主共享收益。因为维修基金是属于业主共有的，一旦使用完了或者用到一定限度，要由业主共同决定续筹。收益的70％纳入维修基金，实际上也就可以少续筹或不续筹，减轻了业主的负担。

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