对目前火热的楼市，我们应不忘“盛市思危”，警惕为何越调控房价越高？

    从2005年开始，国家开始对房地产市场进行了一系列的宏观调控，出台政策之多、调控力度之大，可以说比以往都要来得猛烈。但是回顾宏观调控两年多以来，一些深层次的问题仍然没有得到根本的解决，全国性的价格上涨势头并没有被抑制住，反而看到的是各大城市房价大幅上涨。

    原因一：

    收紧土地政策导致供应吃紧

    为什么会出现房价越调越高呢？其中重要的一点就是政策上的。房地产宏观政策的两条主线：一是严把土地关，二是严把信贷关，其目的是控制供给，抑制需求。在这一政策背景下，全国土地政策收紧，土地出让速度放缓，经过不断炒作的“地荒论”粉墨登场，直接造成了置业者人心惶惶的局面。

    原因二：

    控制需求反致房价成本增加

    为了控制价格，政府又从控制需求尤其是控制投资需求环节入手，频频加税。转让商品房在减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后，必须征收20%的个人所得税。此后，“国十五条”提出的限户型、限面积、限价格，是一种范围更广泛的需求调控。

    有关专家表示，宏观调控对需求的调控主要是通过加大交易成本来抑制需求，把投资投机需求驱赶出市常这一思路本身没有问题，但关键是政策上没有区别对待，由于对自住需求估计不足，加上紧缩的供应政策，供不应求、房价持续上涨的市场态势非但没有抑制住非自住需求，反而造成包括自住需求在内的成本增长，成本增长最终又推动了房价的上涨。

    又例如“90·70”政策，既是对供应的调节，也是对需求的调节。如果落实到位必然会对整个房地产市场的供应和需求产生全局性的重大影响。但是由于开发商对此抱观望态度和政策执行的滞后性，反而造成市场上供给减少，在供需失衡的状况下，最后增加的成本全部又被转移到置业者头上。

    原因三：

    汇率政策与宏调政策不协调

    此外，在房地产宏观调控上，与整个宏观经济的调控没有统一协调。这一点在汇率政策与房地产调控政策上明显表现出来。有关专家表示，由于存在人民币持续升值的预期，导致境外游资投资中国房地产市场，因为套利资金的最佳投资选择就是房地产。这部分资金是支撑房价的一个重要力量。

    虽然政府对房地产业进行调控时考虑到了人民币升值因素，但由于汇率改革和房地产调控政策没有统一协调，在土地供给减少、人民币缓慢升值的条件下，由于投机性资金的不断涌入和开发商销售策略及银行信贷政策的转变，最终促使房价出现反弹。

    原因四：

    1000多亿美元热钱作祟

    去年以来，对人民币升值的预期导致外资从不同渠道大量流入，追逐中国国内资产。仲量联行撰写的《全球房地产投资报告》显示，2006年中国房地产市场的交易额达90亿美元，创历史新高，增幅达69%，其中60%资金来自海外，房地产投资总额同比增长高达55%。而到今年，国外热钱进入中国有变本加厉之势。据了解，6月末，中国外汇储备达到1.333万亿美元，继续稳居全球第一，其中上半年外汇储备增加2663亿美元。而中国1~6月贸易顺差则为1125.3亿美元，约占2006年全年贸易顺差1774.7亿美元的63%。1~6月实际外商直接投资318.89亿美元，较上年同期增长12%。

    根据国际通行的测算游资流入的方法，当期外汇储备减去贸易顺差再减去实际外商直接投资之后的余额即大约为游资流入的数量。由此测算，上半年流入中国的游资大约为1219亿美元。可以想象的是，其中相当一部分进入了房地产市常

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