"一个新城（锡东新城)，三个新市镇(安镇－羊尖新市镇、锡北－东港新市镇、鹅湖新市镇)"的发展新格局，推动着锡山区城市化进程的日益加快。与此同时，锡山房地产市场的发展也成为锡城房地产市场举足轻重的一个部分。

　　然而，在最新出炉的《锡房指数报告》中，记者注意到，从２００５年至今年上半年，无锡市各区域核准商品房面积和销售商品房面积的统计中，锡山区的供应比例不断上升，成交比例却在下降。

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　　大型商业项目成亮点

　　[数据] 近几年来，锡山区的土地供应主要集中在东亭与安镇两个区域，其中东亭的土地供应占到总量的６０％左右，为锡山区的中心区域。而由于锡山区的交通、地理位置等因素，区内投资开发的重点服务业项目较多，成为锡山区房地产市场的一大亮点。这些大规模的商业项目主要集中在东亭、安镇、东北塘三大商贸物流园区，有塞维拉商业广场、世博建材家居广场、友谊钢材市场、卡摩尔国际汽车生活广场、江苏长江国际机电五金城、无锡东方国际轻纺城等，不仅规模大，而且专业化、集群化。

　　数据统计，２００５年和２００６年，锡山区核准商业面积分别为１８．４９万平方米、１７．８６万平方米，各占当年锡山区商品房核准面积的２９．８１％和２４．５２％，均占到当年无锡市区核准商业面积的２０％左右。随着锡山区“十一五”规划的推进，其初步确定的重大商业项目还将占有一定的比例。

　　根据２００５年与２００６年无锡市区商品住宅购买对象分析，境内外市的购买比例分别占到１０．５７％、６．７８％。而这两年锡山区境内外市的购买力分别达到２２．８８％、１７．３９％，远远高于当年无锡市区的平均水平，这说明购房的投资比例较大。

　　在商业用房方面，２００５年与２００６年境内外市的购买力也是重头，均占到当年锡山区商业成交面积的５０％左右。

　　[预测]专业人士认为，锡山区的大型商业开发量较大，开发速度较快，在服务业快速发展的同时，对于其中的一些不稳定因素，应加以关注并引导培育。一方面，要注意大型商业项目开发的可行性，合理控制开发节奏；另一方面，重点加强招商力度，做好招租工作，以解决大型商业项目空置率高的问题。

　　此外，专家们也看到，锡山区已初步形成了一些大型的工业园，大型外资企业不断进驻，就必然促使外来人口的大量涌入。目前暂住人口已经达到２５万多，需要政府加强这方面的管理，严格执行租赁备案登记，维护好治安秩序。

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　　房价有支撑销售有压力

　　[数据]　虽然锡山区的房产市场比无锡市区其他区域起步较晚，但发展相当迅速。从２００５年至今年上半年，锡山区的商品房核准面积占当年市区商品房核准面积的比例分别为１３．０３％、１５．０５％、１５．１９％。其中，商品住宅的供应量更是逐年增加，保持着快速开发的水平。可在２００５年至今年上半年各区域商品房销售面积的占比中，锡山区的比例却分别为１９．８５％、１１．０７％和１０．９９％呈下降趋势。

　　２００５年至２００６年，锡山区的楼盘以单价３０００－４０００元／平方米的商品住宅为主。２００６年，该区单价４０００元／平方米以上的商品住宅成交面积所占比例达到２０．７８％，与２００５年相比，房价上升幅度明显。至今年上半年，单价５０００－６０００元／平方米的商品住宅成交面积所占比例大幅上升，达到２４．９５％，房价再度跃上一个台阶。

　　２００５年一季度锡山区商品住房均价为２４７４元／平方米，至四季度均价为３０８５元／平方米，到２００６年底锡山区商品住房均价为３５４０元／平方米，而到２００７年二季度均价上升至４０７４元／平方米。

　　[预测]　２００７年，锡山区计划推出土地约１１７万平方米，供应相当充足。另外，随着一些大型商业项目的续建和新开工，专业市场建设也将进一步加大。

　　专家分析，随着锡山区区域经济的快速发展，现代服务业的全面提升，基础配套设施的日趋完善，大型商业项目招商工作的推进，给区域房价带来一定的支撑。锡山区房价仍具有一定的上升潜力，尤其是东亭主城区的发展会加快。

　　但由于锡山区房价上涨较快，和购房者的心理差距已经逐渐拉大，同时购买对象中投资比例较高，市场敏感度较大，极易分流至其他投资渠道，因此锡山区的后期需求增长将放缓，对商品房销售将产生一定的压力。目前一些楼盘的销售率仅达到４－５成左右。所以，锡山区房价在中短期内会惯性上涨，但长期增幅将趋缓。

　　而且，专家也提醒，该板块应关注安居房的潜在影响。目前锡山区拆迁面积１４７０万平方米，已建安居房面积为４５０万平方米，后期农民安居房的建设量还将很大，对后期商品房市场的供应将会产生一定的影响，有可能会导致商品房需求的分流。
　　目前，购房者碰到较大的问题是生活配套设施建设滞后。

　　锡山区的生活配套设施相对薄弱，满足人们各类消费需求的商业较少，尤其是在交通方面，虽然路网建设基础良好，但公交线路相对缺少，出行不便利，这些方面都需要政府加强改善。目前锡山区政府已计划建设新加坡模式的社区服务中心，解决居民的生活配套问题，在此方面还需加大投资力度。

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　　三房为主的户型结构需优化

　　分析２００５年到２００７上半年锡山区的商品住宅成交面积可以看出，１２０－１４４平方米的户型是主力户型，主要为本地市民的改善型购房，９０平方米以下的商品住宅成交面积所占比例较小，不到５％。

　　随着国家宏观调控政策的落实，锡山区规划建设的稳步进行，在商品房供应方面，９０平米以下的商品住宅比例将会有所提高，缓解普通市民的购房需求。同时，安居房和廉租房的建设也将使供应结构更加优化。