热卖，有没有炒作的成分——热销楼盘确实抢手

    4月14日清晨，接到开发商内线消息的王女士匆匆赶到地处新区梅村的华夏·太阳城楼盘现场销售处：我们已经开盘了，赶紧来把房子挑掉，否则可能买不到了。来到现场的她被黑压压的一片人群吓坏了：怎么会有这么多人!在人群中杀出一条道的她，终于成功地冲到销售部买下了一套房，虽然留给她的挑选余地非常非常小。

    王女士是想把家里那套80平方米的房子换成140多平方米的，而工作不到三年的张先生则是人生的第一次置业：就在几天前，买下了太阳城一套130多平方米的房子。

    和王女士已进行多方考察所不同的是，在购买之前，他对这个楼盘一无所知，从来没有留意过这个楼盘的广告。那天，正在梅村办事的他刚好遇到这个楼盘开盘，看到销售部围了很多的人，他也向销售人员要了个号子：180号。意识到自己可能买不上房后，他连忙向周围的熟人求救，下午五点之前他终于成功地买到了1套，虽然这套房子的面积和楼层都不是他心仪的。

    也许张先生在庆幸自己的选择，因为隔了几天，这个楼盘就涨了200元／平方米。

    虽然4月和5月，是无锡传统的房产销售旺季，但今年的这个旺季和去年相比，强劲很多，好几个楼盘演绎了可与2004年楼市最高峰期相比的行情：4月21日开盘的首创·隽府开盘当天不到二个小时上百套房子销售一空；先前鲜为人所知的华夏·太阳城4月14日开盘当天遭遇了疯抢，200套房子全部卖完；为避免人群的过多过长时间等候，华夏·太阳城的开发商无锡市华夏房地产开发有限公司临时加推房源，抽调力量，增加销售一线人员，几天预订量超过90％。

    提前排队现象则在无锡好多个楼盘出现。在热销楼盘中，一个比较靠前的排队号被炒到了500元~2000元不等的价格。

    这样的“疯狂劲”真的很容易让人联想起2003年、2004年楼市最高峰时的场景。但如果说那时的疯抢现象，很大程度上和开发商的“销控”手段有关，那么今天已经上了透明售房网的各楼盘，到底还有没有开发商的“故意炒作”嫌疑呢?

    记者在调查中发现，开发商确实通过种种努力使自己热销，但内控房源、雇人排队制造热销等让人不屑的手法在多数热销楼盘中并没有发现在现在的网上备案等透明售房体系中，每个新开楼盘都需提前几天公示，所有房源上网，在这样的情况下，开发商要留房比较困难。

    不可否认，现在的开发商和以往相比，更有了客户意识。没有一定的客户积累，开发商不敢轻易开盘。像西区大盘瑜憬湾是在积累了1000多名客户，已经过“内部预约”的情况下开的盘，开发商可谓把握十足；华夏·太阳城虽然名气不大，但开盘前的预登记客户也有500人之多；魅力之城一直十分重视前期推广营销，也是底气很足。因此，如果说这些楼盘的营销有什么手法的话，那就是启动时间相对早，并经过至少三个月甚至半年以上的客户积累。

    然而，和2003年、2004年“鸡犬升天”的“普热行情”不同的是，今天的热销现象并非是普遍的共性，几乎所有的热销楼盘都有着共同的特征：它们给市场提供了高性价比的产品，这正是其受到人们热捧的原因所在。

    热卖，是共性还是个性——这不是“普热行情”，而是“题材”亮点

    据了解，无锡主城区目前有1万多套商品房，仅今年一季度就有100万平米的商品房上市，加上江阴、宜兴的数量则供应量将更大。为什么在这么大的供应量前还有房子被热抢呢?

    看那些热卖的商品房，几乎都有这样的共性：1．产品定位在自住消费者；2．户型面积合理，其中90平方米以下户型占不少量甚至逐渐成主力；3有一定的题材概念，比如湖景、山景、地铁，新兴区域，新商圈等等；4．定价采取保守策略，总价控制比较好；5．产品规划多数不错，有的有强势品牌效应。总而言之，它们几乎都是高性价比，以大众消费者为主的产品。

    我们可以来仔细分析一下个案：栖霞的瑜憬湾，首期推出的，300套房源销售均价为6700元／平方米左右。这样的价格和周边已开盘的奥林花园、金色江南等楼盘高出较多，而栖霞的品牌效应和未来产品的想象空间却更强，开盘当天由于订购者众多，只能采取最传统的摇号选房了。再加上西南区景观等概念，想卖得差都不行。

    虽然是本土开发商的作品，但地处新区梅村镇的华夏·太阳城仍优势明显：3520元／平方米的起价，100平方米左右的面积，这样三十多万元总价的房子确实已很难在无锡找到，更何况规划中的地铁线还在该楼盘附近的新华设有一站。

    要提醒的是，在各种热销因素中，价格起了非常重要的作用。一些热销楼盘事后在后悔定价为何如此保守，但事实上，如果定价没有给购房者留下一定的余地，它们都不一定会这么好卖。

    正因为说热销是“题材股亮点”，是因为在同时期开盘的楼盘如果没有上述的几大特点，尤其是面向大众消费者的高性价比这一特点，照样不可能出现几天售罄的现象。

    4月底，无锡一楼盘新推出1幢楼，共240多套，均价5800元／平方米，截至5月15日，其在无锡网上备案系统中体现的销售量廖廖无几。据开发商解释说，该楼之所以销售不理想，是因为开发商没有将已售或预定的数量输入电脑，其实际的预售或预订量应该在20％左右。这样的量只能说是勉勉强强。记者观察认为，该楼盘虽然也是以中小户型为主，但走的是类似单身公寓的个性路线，并不面向主流消费群，其户型不太实用；此外，其销售价缺乏竞争力。因此，想在短时间内卖完会比较困难。

    再来看市中心某楼盘，4月中下旬推出的一批房源中，卖得最好的是76～113平方米左右的户型，140~160平方米的房子卖得则比较慢。

    哪怕是小户型，只要没有找好定位，有时也会卖不动。郊区某楼盘5月12曰推出了3幢房子，共500多套，3天内预定了300多套．可谓非常红火，但让人想不到的是，其余下的百余套房源中，60％居然是50平方米左右的小户型。除了这些小户型位置相对差，北朝向这一因素外，和在该区域附近买楼的多以家庭需求为主这一特征有关。

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