“每天都可以接到咨询四合院交易的电话。大部分都是四合院的产权人咨询出售的事宜。”北京市东城区房地产管理局下属的房地产事务所工作人员陈英表示。由于价格昂贵，信息不对称，四合院市场则如同锦衣夜行，局外所知不多。

    微量交易

    2006年，陈英基本上未有缺勤，但在他的工作范围内，没有接触过一笔四合院交易。在东城区房地产事务所的工作大厅里，一共有6位像陈英这样负责房地产登记的工作人员。

   “实际上，在房地产管理局的数据中，四合院并没有被作为一种特别的二手房类型，单独加以统计。”东城区房屋管理局信息处工作人员李升表示，因数据登记没有特殊性，实际上在房屋管理局登记的四合院交易也无具体数目可供查询。

   “另外，因为各种原因，一所四合院可能存在有多位房主的情况，每一位房主都有权利单独交易属于自己产权范围内的房产。因此，很多四合院会被分散交易，从这个意义上来说，完整意义上的四合院交易也无法准确核实。”李升表示。

   “很难掌握每年确切的交易数量。”专业房地产代理机构戴德梁行的分析人士同样无法给出具体的四合院交易数字。据戴德梁行分析，相当部分的四合院产品并不进行公开交易，多为隐性交易，购买人群无论社会地位或经济能力，在社会中都属于塔尖人群，购买行为大多并不张扬。

    戴德梁行在上世纪90年代就进入北京四合院产品交易市场，根据多年的代理经验，戴德梁行估计北京市全年四合院的成交量维持在80~100套。

   “一半以上是小四合院，标准四合院大概30套，大四合院则不足20套。”戴德梁行的分析人士表示。所谓大四合院，是指占地1000平方米以上的“极品”。根据占地面积区分，400~1000平方米的称做标准四合院，400平方米以下的是小四合院。

    目前，戴德梁行掌握的可交易的大型四合院大概有3~5套。除了戴德梁行等大型外资机构，目前北京的四合院交易主要由6~7家专门从事四合院交易的小型代理机构进行代理。“由于规模较小，营销模式较为传统，并未形成明显的市场分割局面，以零星成交为主。私家宅基地进行直接交易的方式，也有相当的比例。”戴德梁行的分析人士认为。

    万德成就是其中一家打出本土“专业四合院代理”旗号的房地产中介机构。1997年成立的万德成四合院经纪公司，最初以“差价换房”引起行业注意。在代理过一笔四合院差价换房交易后，开始逐步转入四合院交易，并号称京城惟一一家“专业四合院中介代理机构”。

   “具体数字无法统计，2006年估计也就100套左右。”万德成公司总经理井蕴娇表示，“但是在2007年有可能会突破150套。”

   “第一批购买的四合院现在开始进入了再交易市场，这会极大增加市场供应量。”据井蕴娇分析，四合院投资的回报期一般是10~15年。在万德成公司的四合院客户中，购买四合院用于投资的比例多达20%~30%。甚至有房地产开发公司购买两整条胡同，重新拆建。

   “只要符合所在区域内的规划要求就可以。”井蕴娇本人也正在投资一所位于西城区的260多平方米的四合院，在购买后全部拆掉进行翻建。“只要符合‘原拆原建’的原则都可以。”

    旧城保护推动四合院升值

   “每一个四合院都是一个单独的房地产项目，均价无法计算。”井蕴娇认为这是四合院产品的独特个性。

   “四合院房产向来有‘东贵西富’、‘北贫南贱’之分，且四合院房产在风水、格局以及保存价值等方面区别于其他类型房产，其在各区域的平均成交价格往往难于统计。”对于各区四合院交易价格，链家地产认为数据无法统计。

    实际上，影响北京市四合院交易价格有诸多因素。北京四合院产品交易主要集中在东城区和西城区，崇文、宣武等区域的交易量很少。重要的是，保护区内的四合院价格远高于保护区外的四合院。

    目前，北京市历史文化保护区已达40个。2002年2月，北京市批准了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》，在旧城内圈出了25片历史文化保护区，此后又增加了15片。保护区内的四合院也因此成为市场上的抢手货。

    据戴德梁行相关人士表示，2006年西城区保护区内的四合院产品价格最高。“东、西城供应高端产品稀少，加之旧院落和中小院落供应量庞大，总体价格维持在2万元/平方米左右（占地面积）。”该人士表示。

   “四合院交易中很大的风险就是面临拆迁等诸多不可控因素。”戴德梁行的分析人士表示，东城、西城保护区内的四合院也因此成为戴德梁行主营的四合院类别。戴德梁行正在代理一所位于东城区核心保护区内、面积超过1000平方米的三进四合院，意向金额高达5000万元人民币。

    而且，四合院所在的胡同条件也限制了价格。“胡同的走向，东口和西口都很不一样。”井蕴娇表示，目前，以后海、南池子、北池子等地区的价格最高。而万德成代理的“院王”价格达6000万元。

    另外，四合院面积大小也影响着交易价格。面积越大，交易价格相应越高。“目前，400~1000平方米的标准二进院落是市场上供应的主力产品。”在戴德梁行的统计数据中，2006年的四合院交易数量一半来自于此类四合院。

   “未翻建和已翻建两种产品的价格差距也会比较大。”据戴德梁行的数据，同样位于西城区、占地400~1000平方米的四合院，未翻建的交易均价为1.9万元/平方米，翻建过的则高达3.55万元/平方米。而据万德成公司透露，位于后海同一地区、400平方米左右的四合院，精装每年的租价可达120万元，而普通的则20万元也可租下一年。