3月的楼市因为全国两会而注定并不平静。央行第四次加息、《物权法》获高票通过、商务部施　力严控外资投资房地产等一系列新政策的出台，似乎掀起了2007年房地产调控的新序幕。

　　定锤之音

　　《物权法》10月实施

　　在今年全国两会上高票通过的《物权法》受到社会各界一致赞同的背后，是中国房地产行业即将开始的新变化。面对即将在10月正式实施的《物权法》，无论是开发商还是业主都在抓紧时间学习和理会其中的精神。有报道称，自《物权法》颁布以来，各地已经有不少开发商开始纷纷抢卖小区的车位，以规避《物权法》正式实施后的利益损失。当然，对于开发商抢卖车位的举动，不少业主都表示了“拒买”的态度。“明明几个月后就可以归属业主自己的车位，为什么现在还要花钱买呢。”抱着这种想法的业主不在少数。

　　正如业内人士所言，《物权法》出台后仍需要其他相关配套措施将其落实到细处。相信在等待《物权法》正式实施的这几个月里，政府相关部门的工作重点都将是围绕新政策的如何完善实施而进行。

　　再次加息威力小预警强

　　3月17日，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率和住房公积金利率。此前有传闻称，春节后股市的“黑色星期二”其实与央行计划加息，且加息幅度超过3个百分点有关。但事实证明，央行的确在去年以来不到一年的时间内第三次加息，但幅度远没有传闻中的那么可怕。
　　“温和的上调”是业内人士对此次央行加息的评价。而再次加息的目的与之前也有着同样的目标，即不希望用“太猛的药”来给经济运行（包括房地产运行）产生过大的冲击，同时又希望通过这种频繁的利率上调表达出明确的政府调控意图——央行还会根据后期经济运行状况以及投资状况再度利用“利率杠杆”。

　　尽管此次利率上调的幅度对市场造成的威力很小，但可以明显地感觉到购房者的心理预警正在加强，特别是在一些投资性购房群体中尤其明显。目前，已经有报道称上海、广州等地的购房需求和房价因为央行的加息而出现双双下降的趋势。而北京方面是否也会紧跟这两地形势，相信过不了多久就会得到市场的答案。

　　外资又遭“限”仍表乐观

　　日前，商务部办公厅发布了关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见。在意见中，商务部表示要通过差异性激励政策，对外资进行引导和调节；并着眼于发挥利用外资的综合效益。其中，值得关注的是，商务部在该指导意见中重点强调，要采取有效措施，严格限制外商投资房地产。而这一点无疑给此前的“限外”政策又注入了新的力量。

　　然而，一方面是“限外令”的力度加大，一方面外资对目前更趋成熟的中国房地产投资市场仍然是趋之若鹜，甚至虎视眈眈。在仲量联行最近发表的全球房地产投资报告中显示，2006年在中国的直接房地产投资已达91.9亿美元，比2005年增长近70%。尽管在去年7月，中央六部委就已经为了加强对外资投资中国房地产限制和管理而出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

　　事实上，不少外资机构也正是因为这个意见的出台而对中国房地产投资市场更有信心了。据了解，2006年，不断有新的投资者进入中国房地产市场，而早先进入的投资者仍十分积极地找寻投资机会。如除摩根士丹利和花旗集团在上海均收购多处住宅物业外，凯雷也收购了上海闵行区一高档别墅项目的110栋别墅，完成其在中国房地产市场的第一项投资。此外，一韩国投资基金亦购入位于上海陆家嘴的合生国际大厦。而在北京房地产投资市场去年一整年完成的超10宗整体转让交易中，有5宗与境外投资者有关，如Replus购得北京华贸中心两栋办公楼、高盛购得京汇大厦、花旗集团购得北京西环广场两栋办公楼。

　　正如外资在2006年的表现一样，今年中国房地产市场将会迎来更多境外投资者的投入，并且投资范围也将从一线重点城市不断扩大到二线城市的开发项目和不良资产项目。

　　资金监管新规

　　加速二手中介淘汰

　　上周四，北京市建委发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（以下简称《规定》）明确表示，房地产经纪机构、交易保证机构居间或代理存量房买卖的，必须通过存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称“专用账户”）划转交易结算资金。同时，建立行业自律，社会公众、新闻媒体监督，政府部门监管的工作机制。此外，《规定》里还明确了设立“专用账户”的房地产经纪机构、交易保证机构应符合三个硬性条件以及通过“专用账户”划转交易结算资金和买卖双方“自行过款”的流程。
 
　　事实上，自去年下半年开始，二手房交易实行资金监管已经渐成趋势。京城不少品牌中介都纷纷先期推出了资金监管服务；而《规定》的出台则是将这个有效保障二手房交易安全的措施更加规范和量化。对于新规定，业内人士普遍认为，量化的规定将加速二手中介的淘汰。链家地产市场研发中心认为，新规定一方面有助于培育大型品牌经纪公司，毕竟对于经纪公司设立交易“专用账户”实现资金监管必须要符合信用档案无不良行为记录、注册资本要在100万元以上以及向存量房交易保证金专用账户存入100万元保证金三个条件。仅这条就会使一批中小经纪公司被淘汰。另一方面，原先二手交易中“吃差价”的现象也将失去生存土壤，从而使不良中介收益大幅缩减。此外，《规定》实施后，曾经屡见不鲜的经纪公司挪用客户资金进行自身“补漏”、扩张或者其他投资行为都将不复存在，一些靠客户交易资金进行现金周转的经纪公司很有可能陷入窘境，甚至会出现一些资金实力较弱的中小公司难以维继的现象。

　　待解之惑

　　住宅究竟禁不禁商？

　　《物权法》的出台让北京市最终将会出台的《房屋租赁管理办法》中关于禁止民宅商用的规定被删除，因为这条规定与《物权法》相冲突。而也使得部分开发商和购房者认为，北京市执行不足一年的“住宅禁商”规定也将随之废除。究竟“住宅商用”是否会如部分人士所愿重新回到市场中呢？显然，目前对这一问题的最终解释仍在讨论和等待新规定的出台中。

　　2006年6月，北京市工商局下发文件规定，公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或《商品房购房合同》写明房屋用途为“住宅（包括公寓、别墅）”的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。从此全面叫停“住宅商用”，尽管其后对一些根本就是完全按商用规划建设的“民宅”放开了口子，但还是使市场上大部分计划“住宅商用”的项目面临困境和转型。

　　对于《房屋租赁管理办法》中删除“禁止民宅商用”规定的新变化，我爱我家的分析人士认为，如果工商局对想在住宅中办公的公司不予登记注册，“住宅可商”就仍难以实现。同时，《物权法》只是“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。但“有利害关系的全体业主”范围不明确，而且“如何算是征得了业主同意”也不明确。但显然要征得有利害关系的全体业主同意是非常困难的，甚至比在工商局获得登记注册还难。

　　此外，事实证明住宅商用很容易引起邻里纠纷。虽然《物权法》是保障公民个人财产权利的，但显然这种保护是平等的。到时候，受到侵扰的业主同样可以引用《物权法》和住宅商用的业主对簿公堂。

　　商品房预售款专户管理

　　是否将全国推行

　　日前，有报道称国家相关部门正在酝酿出台“商品房预售款专户管理办法”，届时将由央行来具体负责预售款专户管理的金融监管工作。所谓预售款专户管理，即将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付。对预售款进行专户管理的目的是有效维护单个项目工程款的按期发放，保证不因此出现农民工工资拖欠，也防止个别开发商挪用预售款后出现资金链断裂，延期交楼、延期办证，甚至工程烂尾，而使广大购房人蒙受损失。

　　据悉，目前该办法在广州已经实施了七八年之久。当地开发商普遍认为可以对开发商起到约束作用，但也表示此项办法的管理费用偏高。不管如何，对预售款实行专户管理一方面可以有效地防止开发商“携款潜逃”或是盲目投资的行为，另一方面也是保障购房者利益的非常手段。因此，在当前房地产调控环境下，今年出台具体办法在全国施行的可能性还是比较高的。如果一旦办法出台，相信也会使擅于“捂盘”的开发商加速销售，同时也刺激那些有实力的房地产企业加快其上市步伐，以获得更充足的滚动资金。