“在目前的情况下，房价不可能直线下降，稍微降一点就会有人争着去买房，房价就被托住了”

    “现在的问题并不是成本推动了房价上升，而是买房子的人愿意花钱买房。由于买方愿意出高价，供应方才敢于高抬房价扩大利润，或者修高成本的房子”

    “房地产有暴利是因为竞争不充分。马路边上的煎饼摊为什么没有暴利，不是他们心地善良，而是因为竞争”

    “等我们国家人均收入达到两万美元左右的时候，应该考虑经济适用房，但不是今天”

    住房问题是历年全国两会关注的焦点之一。过去的一年，国家对房地产业宏观调控的力度不可谓不大。但是，不可否认，一些大中城市的房价依然高烧，“居者有其房”还是一个遥远的目标。

    两会期间，记者采访了著名经济学家茅于轼，茅老对目前的房地产市场进行了深层剖析。

    经济学家怎么判断楼市泡沫

    记者：作为一名经济学家，您怎么看待今天的房地产市场？

    茅于轼：房地产泡沫破裂是指房地产业表面繁荣导致价格上升，但实际的需求很低，产品积压得很多。一旦积压的产品卖不出去，供应方迫于付息的压力，不得不降低价格出售，虚假的繁荣被揭穿，价格猛然下跌。大多数经济学家、金融界人士和政府官员都认为我国大中城市的房地产已经出现了泡沫。

    记者：怎样判断房地产市场存在泡沫？

    茅于轼：房地产是否存在泡沫有多种判断角度，最主要的判断是空房比例是否太高。注意，空房率不单指待销售率，还包括已经卖出去但没有投入使用的房子。只要卖出去的房子都住人，都在使用，不论房地产的价格有多高，都不可能有泡沫；相反，如果有很大一部分房子空置，不论价格有多低，泡沫也还存在。光看价格是看不出泡沫的。有人专门研究房价和租价的关系，发现房价上升的同时，租价在下降，这说明空房的比例在上升。

    怎么看待中国的房地产商

    记者：您怎么看待中国的房地产商？茅于轼：目前这种扭曲的房地产市场不能完全怪房地产商，不能说房地产商都是奸商，更不能说赚了大钱的人都是剥削来的。在市场经济条件下，个人追求财富，同时还帮助别人增加了财富，是可以实现社会和谐的。然而，如果追求的不是财富而是彼此比阔气、比高低，是不可能实现社会和谐的。

    我们是一个有反富人传统的社会，但我要为富人中的企业家说几句话。比较改革之前和改革之后，还是这块土地，还是这些百姓，为什么财富的生产增长了十倍以上？财富的生产靠工人、农民、知识分子，还有党的领导。改革以前这些成分都具备着，而改革以后就多了一个企业家，财富就成十倍地冒出来了。这就是企业家的作用，他们把生产要素用最有效的方法组合起来，以最低的成本生产出社会最需要的产品。企业家的贡献还小吗？

    房子太贵的根本原因是什么？

    记者：开发商宣传说，房子涨价的原因是土地出让金提高、建筑成本上涨等。这些是不是房子太贵的主要原因？

    茅于轼：就房地产业而言，现在的问题并不是成本推动了价格上升，而是买房子的人愿意花钱买房，哪怕价钱高一些。由于买方愿意出高价，供应方才敢于高抬房价扩大利润，或者修高成本的房子。所以，我认为分析的重点应该放在买方何以大量买房这一方面。买方踊跃购房的表面原因，是估计房地产价格会上升，所以买卖房子投机，哪怕自己并不使用，放在那儿等涨价。

    记者：您认为房子太贵的根本原因是什么？

    茅于轼：房地产价格上升的根本原因是百姓储蓄的钱缺乏别的投资渠道，不得不把闲置的钱拿去购房。大家知道，我国的储蓄率特别高，这几年达到了ＧＤＰ的４０％多。这么多的储蓄要寻找出路，所以就转向了房地产。

    造成买房踊跃的另外一个原因是收入分配差距的扩大。我们平常所说的９％的经济增长并不是平均分配给每一个百姓的，其中高收入的人有更快的收入增长。财富的集中使有钱人更有钱，他们的钱没有正常的投资渠道，结果用来买房，使得房地产市场火爆。实际上，现在买房的人中有相当高的比例不是为了自己用，而是为了将来房价上升之后再卖掉，就是所谓的投机。

    另一方面，如果收入分配差距能缩小一些，中低收入的人群中相当一部分人就有了买房能力。这种买房就不是投机，而是用来自己居住。这时候的房地产市场就是一个正常的市场。

    记者：过去的一年，国家对房地产业宏观调控的力度明显加大，虽然也收到了一些效果，但为什么有些地方的房价还在上涨？

    茅于轼：只有纠正贫富差距才是最安全的解决房地产泡沫的办法。贫富差距缩小，结果是投机房减少，而自用房增加。整个房地产业不会萎缩，农民工就业不会减少。

    房地产行业存在暴利吗？

    记者：一般人认为现在房地产行业存在暴利，为什么会出现这种现象？

    茅于轼：一切商品都应该微利。要达到微利的目的主要是靠市场的作用。马路边上的煎饼摊为什么没有暴利，不是他们心地善良，而是因为竞争。房地产有暴利是因为竞争不充分。为什么房地产不能像煎饼摊呢？因为房地产要用土地和大量资金，这两样都不是完全靠竞争得到的。

    许多从事房地产业的业内人士认为，中国的房地产业有广阔的前途。这种估计只有贫富差距缩小的条件下，才有可能实现。否则，必定是目前这种扭曲的房地产结构。开发商造的房以高档房为主，脱离了我国居民收入分配的实际情况。它注定是为富人投机需求准备的，因此它必定依靠泡沫支撑着。

    未来几年房价会怎么走

    记者：好多准备买房的人期望房子价格下降，您认为未来几年中国的房价走势会是什么情况？

    茅于轼：在目前的情况下，房价不可能直线下降，稍微降一点就会有人争着去买房，房价就被托住了。

    记者：为了改善城市困难人口的住房问题，国家实施了廉租住房制度。截至２００６年底，全国已有２８３个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度。您对廉租房制度有何高见？

    茅于轼：我的基本观点是要帮助社会上最困难的那部分人群。因为我们的财力有限，只能先解决最困难的人，然后才能帮助中等收入的人。这部分最困难的人就是十几个人挤在一小间里的人。如果政府有些财力物力能够处理社会上的平等问题，首先要关注的就是这部分人。所以我赞成发展廉租房。最困难的人，他们的收入远远够不上买房。财政要花钱的地方非常多，所以只能先用于满足最紧迫的需要。等我们国家人均收入达到两万美元左右的时候，应该考虑经济适用房，但不是今天。