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    一季度我市房地产市场继续保持健康的发展势头，供求关系趋于平衡。交易量比去年同期有所萎缩，房价涨幅较上季度有所回落。

一、房地产市场运行总体情况

    1、房地产投资情况

    2005年一季度我市市区房地产开发投资完成34．75亿元，同比增长41．78％，市区房地产施工面积为696．38万㎡，其中住宅施工面积543．05万㎡，比去年同期同比增长40．56％和37．41％；市区房地产新开工面积为240．68万㎡，其中住宅新开工面积171．42万㎡。比去年同期同比增长36．39％和29．99％；市区房地竣工面积为6．52万㎡。其中住宅竣工面积4．57万㎡，比去年同期同比增长83．66％和28．73％。

    今年在建保障性住房197．56万㎡，其中经济适用房64．56万㎡，拆迁安置房133万㎡，全年还将安排建设保障性住房185万㎡，其中经济适用房85万㎡，拆迁安置房100万㎡。

    2、土地供应情况

    2005年一季度，我市市区共出让经营性用地86．62万㎡，较去年同期明显减少。按照标定的容积率测算。可建房屋约155．63万㎡。其中住宅建设用地53．33万㎡，可建住宅约102．06万㎡。出让非住宅建设用地33．29万㎡，可建非住宅约53．57万㎡。市区累计出让土地成交金额12．19亿元，同比下降78．38％。

    3、商品房市场供应情况

    供给方面，2005年一季度市区经核准新增上市预售商品房累计101．82万㎡，同比下降24．99％。其中，住宅74．94万㎡(含经济适用房19．56万㎡)，商业用房22．13万㎡，办公用房4．72万㎡，车库0．03万㎡。

    4、市场成交情况

    2005年一季度市区成交各类商品房71．79万㎡，同比下降13．32％；成交金额33．01亿元，同比上涨7．63％。市区成交的商品房中，住宅63．01万㎡，商业用房5．17万㎡，办公用房3．61万㎡。

    一季度市区二手房成交63．33万㎡、同比下降10．26％；成交金额13．50亿元，同比上涨67．70％。其中住宅成交面积37．15万㎡，同比上升43．66％；成交金额10．04亿元，同比上涨105．74％。

    5、房地产金融相关指标

    商业性金融方面，2005年一季度全市累计发放房地产贷款29．65亿元，至2005年一季度末，全市房地产贷款余额为284亿元，比年初增加11．66亿元。其中个人住房贷款余额162．78亿元，比年初增加了18．6亿元。

    公积金管理方面，至2005一季度末，全市住房公积金归集45984．47万元，今年累计发放贷款73407．10万元，同比上涨115．24％。

    6、一季度房价相关指标

    一季度商品房房价涨幅较上季度趋缓，房价过快上涨的势头在宏观调控的力度下已有所遏制，2005年一季度无锡市区住宅均值4013元／㎡，比去年同期上涨23．40％，比2004年四季度增长6．98％，涨幅环比下降0．84％。

    2005年一季度无锡市区二手房价格受商品房市场的带动继续上涨，均值3554元／㎡，比上季度上涨7．58％。

二、房地产市场发展趋势

　　1.市场供应更加充足。

　　今年土地上市总量仍将维持较高水平，预计达到800多万m2，由于目前无锡房地产市场经营性建设用地总量和在建施工面积已达一定规模，预计今年商品房上市总量会超过2004年，达到450～500平米的规模。

　　2.市场需求平稳增长。

　　随着无锡城市化进程的持续推进、经济国际化水平的提高以及城市经济发展和城镇居民收入水平提高后人们改善居住条件的迫切需要，将根本上保证房地产市场需求的源动力，加上今年市委市政府提出努力建设“和谐宜人，山水人居”名城的战略目标的实施，会吸引相当一批的外来人员来锡置业，此外今年的拆迁进度的加快都快给房地产市场提供有效的需求。预计2005年市场成交量将继续保持平稳增长的态势，蠡湖、滨湖新城地区、列入规划的十五个卫星城镇组团将成为无锡房地产需求的热点地区。

　　3.房价涨幅会趋缓。

　　总体上看后期房价涨幅会趋缓，上涨势头将会放缓。虽然今年征地拆迁工作的进度会比去年加快，但由于经济适用房、拆迁安置房和廉租房建设的加速推进，使保障性住房的供给力度加大，起到一定平抑房价的作用。同时今年商品房供给充足，对后期房价的平稳起到了决定性作用。

　　4.开发商竞争更加激烈，品牌意识进一步加强，楼盘品质将进一步提高。

　　随着房地产市场的发展，对房地产开发商也将提出更高的要求。小区的品质也会随之提高。前几年万科、顺驰进军无锡市场，已带给无锡房地产业新的理念，促进无锡房市的发展。随着今年又有一批知名牌企业，如上海复地等的进入，会进一步加剧市场竞争，强化品牌意识。今后的房产企业，必须更加着重在资本力、产品创新力和人力资源上下功夫。

三、对策及建议

    1．继续改善房地产市场供给结构，保持房价稳定。

    近几年来，我市房地产市场有较快发展，但伴随着发展过程中仍存在一定的问题。主要是供给结构性矛盾较为突出，房价在短期内增长较快。具体表现在中低价位房供给不足，非住宅尤其是商业性用房近期供给比例偏大。

    建议继续加大建设保障性住房的力度，起到改善供给结构、保持房价稳定的作用。在土地出让环节适当控制商业性用房的土地供给节奏，同时注重区位选址的合理性，与政府的交通规划相结合。

    2．加强政府信息监管力度，提高采集基础信息执行能力。

    建设部今年一季度出台了《房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作纲要[试行]》，建立起以40个重点城市(包括无锡)为主要监测点的全国房地产市场动态监测长效机制，对规范市场操作。促进房地产市场理性，健康、稳步发展是非常积极的措施。同时也清楚地看到，随着锡山区、惠山区各镇的大力开发，房地产市场向外辐射效应明显，锡山区、惠山区许可开工面积和土地拍卖面积所占比例逐渐增大，二区的基础信息纳入信息采集管理的工作越来越显示出它的紧迫性。尤其是要让锡、惠山区的商品房备案进入统一的网上备案系统，这有利于加强对全市房市的统一管理和监督、公开市场信息，有效制止期房炒作等不规范行为，对政府进行市场宏观调控，促进房市的持续、健康、有序发展有很重要的作用。

    3．加强租赁市场和存量房市场管理，严格登记备案制度。

    随着房地产市场的快速发展，房屋租赁行为也日趋活跃，房屋租赁已成为房地产市场重要的组成部分。根据公安部等六部委《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》精神，为强化房屋租赁管理，明确各部门职责，形成管理合力。建议按照建设部《房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作纲要[试行]》的要求，在全市范围内建立统一的租赁信息数据库，改变原有租赁管理模式，在全市范围内推广实行房屋租赁网上登记备案系统。这样房管、工商，公安等部门可通过网络及时掌控房屋租赁市场情况。

    此外要探索研究存量房网上交易模式，规范存量房市场，公开信息，方便群众，杜绝存量房市场的违法违规行为。