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    2005年被喻为中国楼市的政策年。继3月16日央行取消实行多年的房贷优惠利率后，国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的“国八条”、建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》……接连几个月房产新政的出台，全面影响了整个房地产市场。

    而作为资金密集型产业，房地产在中国市场上的融资来源一直是非常单一的。除少部分自有资金外，大部分开发资金均来自于银行借贷，包括直接的开发贷款和间接的个人住房按揭贷款。

    银根紧缩，信贷融资日趋困难的新市场情况下，如何多方拓展融资渠道，在融资方与投资方的双向选择过程中，促成优秀项目的涌现，成为中国房地产金融市场要探索的新话题与新取向。

    当朝野能人智者、巷陌沽酒人家都在猜度着未来方向，寻找其中“拐点”的时候，国际金融机构却仿佛摸透了中国房地产业的心电图，他们已在林木深处牟取更多的肥美土地，寻找最佳落脚点挖取金矿。

    我们不能指望一份调查报告就能为房地产业判明明晰的发展方向，但至少从这份由调查中的数据，我们可以得到国际金融机构在中国进行房地产投资的许多有参考价值的发现，如投资趋向、项目选择标准及预期利润要求等。

    这份由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合发布的《金融机构投融资意向调查报告》显示，受访的40家金融机构中，六成以上的机构看好中国未来3年的经济发展和房地产市场前景，认为中国房地产市场未来将会微涨。而在投资意向方面，继北京、上海之后，天津、深圳、南京、武汉等二线城市正逐渐成为投资热点，在一线城市获得成功经验以后向二线城市转移是未来投资发展的趋势。

    报告同时显示，国际金融机构在中国房地产的投资方式仍将首选整栋购买城市中心商业区（如CBD）中优质商用物业，其次是合作开发或者提供开发商贷款的方式进行投资，投资额度都比较大，绝大部分在3亿元人民币以上。

    2005年的房地产调控政策重在降温，对平稳房价、抑制投机炒房、稳定房地产市场都产生了重大影响 。结合2002年至2004年国土资源部、央行及银监会颁布的一系列文件，国家规范土地市场、强化金融监管、平抑房地产市场泡沫的决心不言而喻。但是必须注意的是，2003年国务院颁布《关于房地产市场持续健康发展的通知》表明，房地产作为国民经济支柱产业的地位不容动摇，所有的政策都是为了促进其健康稳定持续发展，这可以说是解读政策的根本前提。

    在资金来源方面，由于居民存款和其他来源资金的增加，银行、个人及机构投资者都在寻求更安全有效的投资渠道。而长期以来房地产投资的稳定回报及中国经济的飞速发展恰恰迎合了这些投资方的需求预期，吸引了更多的资金流入中国房地产市场。除去传统的银行资金外，大量的私人资金和机构投资者均在以不同的方式渗透到中国房地产市场的投资领域。这些机构投资者包括投资公司、开放式基金、中介公司、保险公司、养老基金以及投资银行等。

    投资走向：瞄准二线城市

    住宅价格居高不下，商用物业价格相对稳定，价值被低估；再加上海外基金对人民币继续升值的预期，他们更愿意买入优质的商业物业做长线投资投资所感兴趣的城市:

    从金融机构对投资城市的选择来看，在基础设施和投资环境方面有明显优势的大城市，如北京、上海仍是投资热点。而中国沿海城市和一些经济发展速度较快的内陆城市，如天津、深圳、广州、重庆、南京、武汉、杭州、成都等，由于政府重视改善投资环境，投入大量的资金用于基础设施建设，着力于修改繁琐的规章制度和简化审批程序，减少了投资风险，亦获得境内外投资者的相当关注。机构投资者在北京、上海取得成功经验后，向二线城市的渗透将是一个必然趋势。

    投资方式选择:

    金融机构所选择投资方式的频数分布来看，用于购买优质物业并长期持有以获取出租收益的方式最为普遍，其次是合资开发，再次是贷款给开发商，获取利息收益。

    目前在中国的房地产市场上，住宅价格居高不下，与之相比，商用物业如办公楼、大型商场以及酒店等的价格相对稳定，价值被低估；再加上海外基金对人民币继续升值的预期，他们更愿意买入优质的商用物业做长线投资，以规避开发风险，满足基金投资人对稳定回报率的要求。可以预计这样的投资方向在未来几年应该不会发生大的改变。

    计划投资额度:

    受访金融机构计划在中国的投资额度规模较大，主要分为两个层次，一个是集中在3亿元人民币以上，另外一个集中在1亿元～3亿元人民币之间。大多数机构表示，只要项目确有潜力，他们的投资额度实际上是非常机动灵活的。

    本次调查显示，由于金融机构在选择投资项目时非常谨慎，需要花费大量的人力、物力和财力进行市场调研，考虑到所付出的时间和资源成本，项目投资规模往往不会太小。

    态度分析：六成看好未来前景

    考虑到中国政府近年来对房地产业采取的一系列平抑房价、防止房地产过热的措施，房价的涨幅应不会太大，但预计仍会维持每年5%～6%的增长比例。对中国未来3年经济发展前景的态度：

    大部分受访投资机构对中国未来3年的经济发展前景看好，其中认为中国未来3年经济发展前景好或非常好的受访者占总受访者的69.44％。

    这一结果从侧面印证了国家统计局关于经济发展前景的乐观预测：21世纪的前20年中国经济仍将保持较快增长，年均增长率将达到8％左右，其中前十年高于8％，后十年将有所放慢但仍高于7％。

    按此速度，到“十三五”规划期末，中国GDP总量将超过60万亿元人民币，人均GDP将超过4万元人民币，折算美元将超过5000美元。

    根据此次调查可以看出，尽管中国经济会面临能源和人才短缺、消费需求不足的问题，但是只要中国能谨慎地推进改革，在贸易、货币和财政各方面采取正确的政策，在当今世界经济不景气的背景下，投资者对中国的经济前景仍将抱有乐观态度。

    未来3年内中国房地产业的发展前景：

    大部分金融机构对中国房地产市场未来3年的发展看好，其中有66.67％的受访者表示对中国房地产未来3年的发展具有信心。

    房地产业是国民经济的支柱产业，它的发展直接带动56个产业部门，是促进城市就业的主要行业。我国城镇化的加速将带来房地产需求的持续增长，此外，住宅货币化、城市拆迁、外来人口的增加及生活水平的提高，都将为成为需求旺盛的有力支撑点。

    大部分金融机构认为，房地产业发展的大趋势仍将是供不应求，前景看好。

    对未来3年中国房地产价格走势的看法：

    所示，认为未来3年内中国房地产价格将会微涨的受访者所占的比重最大，占总受访者的38.89％。综合两方面数字表明，其中认为价格会上涨的人数远远高于认为会下跌的人数。

    根据我国的经济发展态势，房地产业至少在未来数年仍将是一个需求旺盛、供不应求的行业，曾经有报道指房地产业还有15年的好光景。但考虑到中国政府近年来对房地产业采取的一系列平抑房价，防止房地产过热的措施，房价的涨幅应不会太大、但预计仍会维持每年5%～6%的增长比例。

    受访金融机构分布为进行此次中国房地产投融资质量研究，中国指数研究院向各大金融机构发放了40份“国际金融机构中国地产投融资意向访谈问卷”，收回有效问卷36份，并与其中的30家机构进行了实地访谈。

    通过此次调查得到了这些机构在中国进行房地产投资的许多有参考价值的发现。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：中国指数研究院)