2004年，在市委、市政府争创全省“两个率先”先导区示范区目标的统筹下，无锡房地产业积极发挥产业主导地位，市场运行状况总体良好，房地产业发展水平相对全市经济社会发展较为协调，特别是国家宏观调控以来，房地产市场经受住了严峻的考验，保持了科学健康、协调发展的良好态势。现就2004年度无锡房地产市场发展状况分析报告如下：

一、市场发展主要经济指标

    1、房地产投资建设发展指标

    2004年我市市区房地产开发投资完成143.28亿元，增长54.36%，占固定资产投资的比重为21.35%；市区房地产施工面积为1054.4万㎡，其中住宅施工面积817.41万㎡，比2003年增长27.0%和16.75%；市区房地产新开工面积为460.57万㎡，与去年基本持平，其中住宅新开工面积342.16万㎡，下降18.05%；市区房地产竣工面积为239.28万㎡，其中住宅面积196.66万㎡，分别下降13.33%和17.73%。

    2、经营性土地供应情况

    2004年，我市市区工出让经营性用地922.95万㎡，按照标定的容积率测算，可建房屋约1335万㎡，其中住宅建设用地631.97万㎡，可建住宅约873万㎡，出让非住宅建设用地290.98万㎡，可建非住宅约462万㎡。市区累计出让土地成交金额118.37亿元，土地单价下降0.8万元/亩。

    3、商品房市场供求总量

    供给方面，2004年市区经核准新增上市预售商品房累计445.44万㎡，其中，住宅364.37万㎡（含经济适用房44.86万㎡），商业用房62.24万㎡，办公用房12.73万㎡，车库6.1万㎡。需求方面，2004年市区成交各类商品房358.06万㎡，成交金额140.47亿元。市区成交的商品房中，住宅310.71万㎡，商业用房33.86万㎡，办公用房13.49万㎡。

    4、房地产金融相关指标

    商业性金融方面，2004年全市累计发放房地产贷款183.66亿元，累计收款126.74亿元，至2004年底，全市房地产贷款余额为222.48亿元，比年初增加56.93亿元。其中个人住房贷款余额112.92亿元，比年初增加了35.91亿元。

    公积金管理方面，至2004年底，全市住房公积金存款余额为13.57亿元，贷款余额31.26亿元（全部为个人住房贷款），全年累计发放贷款20.95亿元，收款6.27亿元。

二、市场发展主要特征分析

    2004年的国家宏观调控是紧缩性调控，其基本特征是：管紧土地、清理项目、收紧银根、控制能源。在此背景下，无锡房地产市场呈现出投资增速有所放缓，供需结构得到初步调整，供求关系趋于平衡，房价过快上涨的势头得到初步遏制，市场行为不断规范，消费者购房越来越理性，房地产产品质量不断提高，开发商品牌意识得到加强等特点。具体表现在以下几个方面：

    1、产业主导地位得到加强，房地产开发投资占全社会固定资产投资比例基本合理。 房地产投资作为扩大投资需求的重要增长点，有效的拉动了社会经济的增长。受国家宏观调控的影响，2004年市区房地产开发投资增幅比2003年下降了近13个百分点，但投资规模仍创造了历史新高，达到143.28亿元，占固定资产投资总额的比例为21.35%，反映了开发企业对无锡房地产投资的信心。

    2、房地产市场供求总量持续增长，供需结构得到初步调整，供求关系趋于平衡。 无锡近几年加大土地供给总量的效应初步显现，新增上市商品房总量增加；与此相对应，随着城市建设拆迁的实施和城市化进程的推进几市民改善住房条件的需要，市场成交量有效放大。2004年，无锡市区当年的商品房供需比例为1.35：1，供求关系基本趣于平衡。但其中商业用房的供求比例偏大，达到3.47：1。

    3、房价过快上涨的势头得到有效遏制，增幅相对于全市经济总量和城镇居民收入的增长速度比较协调。 2004年通过对投资性购房特别是炒卖期房行为的整顿和规范，抑制了投资型需求的扩张，随着全市房地产市场供求关系的改善，至2004年底无锡市区住宅均值为3751元/平方米，涨幅为18.9%，比2003年下降了5个百分点，与全市经济总量和城镇居民收入的增长速度基本一致。

    4、房地产业的市场化运作机制不断健全，房地产产品质量不断提高，开发商品牌意识得到加强。 2004年，无锡房地产业在市场化运作机制方面又有了较大进步，房地产投资的软环境不断优化。与此同时创新步伐不断加快。管理方面，《无锡市商品房销售管理实施细则》的颁布实施以及商品房网上合同备案系统的运行，对规范市场行为起到厂积极作用；产品设计方面，从小区规划布局到房屋外观、户型直至环境景观，务求精雕细琢；营销推广方面，分工越来越细，引进和衍生了不少专业机构。拓展了房地产服务业的外延。

    5、市民居住空间得以拓展，居住水平得到了较大程度提高。 随着城市交通和基础设施的改善以及住宅建设的区位布局调整，2004年无锡市区产生厂五大供求热点区域：其一为市中心区和副市心区；其二为城市西南近湖亲水地区；其三为东亭开发区和高新区周边；其四为城市西北惠山森林公园周边地区；其五为西漳堰桥地区。

    为不断提高市民的居住水平，在老城区，我市实施了半改坡和老新村整治工程。居民生活配套设施和居住环境得到了较人程度改善；在城郊结合部，原来分散居住的农民和拆迁户住进了高标准建设的征地拆迁安置房和经济适用房。居住的文明程度得到提高。

三、市场发展中需要重视的几个问题

    2004年无锡房地产市场取得长足发展的同时，也存在一些不容忽视的问题，需要加以重视和解决，主要有：

    1、城市建设征地和拆迁难度加大，对房地产市场的破坏性影响不容忽视。 拆迁难的结果一方面造成经营性用地交付受阻，而交付了的土地上建成的房屋价格上升又加大了未交付土地的拆迁难度；另一方面造成经济适用房和农民腾地拆迁安置房建设和竣工交付受阻和成本的上升，反过来直接影响到拆迁的实施。受其影响比较明显的还有二手房市场，市场惜售现象已经显现，特别是2004年5月份以后这种变化最为明显。二手房市场的萎缩，可能对未来的商品房市场产生负面影响。

    2、非住宅房地产建设规模偏大，局部地区商业地产出现了供求失衡现象。 近两年来，无锡市区推出的经营性建设用地中，可建各类非住宅约了82万㎡，2004年市区商业地产和办公用房的供需比例分别达到3．47：1和2．41：1，有供求失衡的趋势。非住宅项目除火车站周边地区和城市东南部(东亭周边)较为集中以外，其他分布均较离散，有些项目建设选址明显背离商业地产平行布局原理，不利于城市商圈的培育。

    3、房地产市场步入平稳发展阶段以后，过去潜在的不规范行为逐渐暴露，对市场秩序整顿和纠纷调处提出了新的课题。 近几年来，无锡房地产市场营销方式发生了根本性变化，特别是产销分离后，营销环节分工越来越细，创新步伐加快，任何一个环节的不规范操作，都可能引起购销纠纷，有些环节还存在制度盲点，市场监管的难度越来越大，纠纷调处不当，极有可能引发社会矛盾，破坏市场投资和发展环境。

    4、紧缩型宏观调控的翘尾巴效应仍需要密切关注，特别是房地产金融形势仍十分严峻，个别弱小房地产企业资金链断裂的可能仍不能排除，房地产投融资体制迫切需要创新。

四、2005年市场发展趋势预测

    2004年无锡房地产市场发展总体上较为健康协调，随着无锡建设“山水名城”新三年行动计划的实施，2005年房地产市场有望继续保持较快的发展速度，房地产业的主导地位将得到进一步加强，“稳定需求增长、优化供给结构、建立规范的市场运作机制、加强科学调控和管理”将成为200 5年无锡房地产市场的主旋律。

    1、市场供给预测

    目前无锡房地产市场经营性建设用地供给总量和在建施工面积已达一定规模，2005年上市总量预计会超过2004年，达到450~500万㎡的规模，主要集中于东南、西南和西北片区，中心区和副中心区的供给总量会有所减少。与此同时，竣工面积可能有较大幅度提高，几年来竣工面积小于销售面积的状况可能得到扭转。与拆迁和竣工交付量相关，二手房市场有望再度激活，今后相当长的一段时间内市场将维持供略大于求的局面，房地产开发商的销售压力会加大。

    2、市场需求预测

    随着无锡城市化进程的持续推进、人才战略的实施、经济国际化水平的提高以及城市经济发展和城镇居民收入水平提高后人们改善居住条件的迫切需要，将从根本上保证房地产市场需求的源动力，预计2005年市场成交量将继续保持平稳增长的态势，蠡湖，滨湖新城地区、列入规划的十五个卫星城镇组团将成为无锡房地产需求的热点区域。

    3、房地产价格走势

    经过几年的持续上涨，无锡市区的住宅商品房均价跃升至3571元／㎡，此均价已经涵盖了新区、锡山、惠山等城郊边远地区中低价位商品房；而中心区，临湖地区的新推楼盘已超过4500元／㎡，房价上涨的压力已经很大；而供求关系的变化，也决定了未来两三年内房价难以继续高速上涨。随着成本的上升和城镇居民收入的增加，预计2005年房价将呈“高位小幅平稳增长”的态势，增幅有望控制在10%左右。

五、保持房地产市场持续健康发展的对策建议

    按照科学发展、率先发展的要求，基于“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的衡量标准，为促进无锡房地产市场和谐、健康发展提出如下对策建议：

    1、创新工作思路，破解城市建设征地拆迁难题。城市建设和房地产业的发展，回避不厂征地拆迁问题。 实践证明，实物拆迁和货币补偿安置各有利弊，两者不可偏废，建议以货币补偿拆迁补偿安置为主，加大实物拆迁安置的比例，甚至可以考虑已经摒介的回迁方式，针对不同项目，拓宽思路，多种方式并举推进拆迁工作。在安置房源的建设方面，对现行建设管理机制改革的同时，开辟定销限价商品房建设渠道，打通经济适用房和农民安置房建设用地瓶颈。

    2、平衡产业布局，综合考虑市场供需等因素合理控制经营性建设用地的上市节奏和上市量。 服务于城市经济增长方式转变，统筹城市产业布局、城市形态和人口分布等因素，提高土地储备的超前性，有计划地推出经营性建设用地，特别是非居住类建设用地，要加强科学论证，既要考虑与居住面积的比例关系，又要符合经营性物业的自身规律，力求布局选址合理、供需关系长期平衡。

    3、透明市场信息，完善房地产市场信息统计和预警预报机制。 要在我市已有的市场监测体系的基础上，按照建设部建立房地产市场信息系统和预警预报体系试点要求，完善市场信息统计指标体系，拓展市场信息的覆盖面，全面客观实时反映房地产市场微观变化并及时采取调控措施。

    4、拓宽融资渠道，大力发展多元化的房地产金融市场。 以房地产信贷为主，发展房地产信托、典当、债券和证券业务，通过各种投资者在房地产金融市场对证券化金融资产的自由购买，把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效分散于整个金融市场各种投资者，解决房地产企业的资金来源单一问题。

    5、加强市场监管，营造规范有序诚实守信的房地产市场发展环境。 完善市场法规和政策，推进信用体系建设，加大市场监管和处罚力度，建立房地产市场纠纷调处机制，建立房地产开发和中介企业进入退出和惩罚机制，对市场严重违规行为坚决予以打击，净化市场环境、防止市场中“劣币驱逐良币”现象的发生。