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2004年1—9月无锡市房地产市场行情分析

    又是金秋，无锡楼市的黄金季节也如约而至。这种丰收不只体现在新盘上市的体量上，而且体现在无锡的消费者在土地、金融双管齐下的宏观调控下未见低落的消费热情。可以这么概括：“大局稳中有升，市场供应充足，消费热情不减”。但是从另一角度看，无锡楼市经过了两年的快速发展之后，渐渐步人了成熟理性，群雄争锋的时代。

一、基本状况

    1、房地产一、二级市场供应有序增长

    本季土地出让103．81万㎡，成交金额10．58亿元。虽然投放量较上季略有下降，不过从土地用途看，延续了二季度的特点，非住宅用地成为土地市场投放的主角，这也是政府基于一季度住宅用地大量投放之后的结构性调整。今年1～9月共出让土地689万㎡，完成全年计划量的86％。从新出让的土地项目来看，住宅用地的容积率逐步加大，充分体现了土地利用的集约性原则。

    同时第三季度无锡市区又迎来了一个新盘上市的小高潮，七区共颁布预(销)售许可证37张，许可销售各类物业的商品房104，6万㎡，其中锡山惠山两区就占了43．86％。1～9月累计核准预售面积290万㎡，今年市区可供百姓选择的房源已达490万㎡，逼近500万㎡大关，供不应求的状况已经大为改善。从供应结构上看，我市的住宅开发正逐渐向多元化、多层次发展。

    2、房地产开发投资涨幅有所反弹

    我市的房地产市场在前一轮宏观调控之后显示出了强劲的反弹。据统计局相关数据显示，本季各项宏观指标同比虽然涨跌不均，但环比增幅明显，尤以完成房地产开发投资额、新开工面积为甚。l～9月市区共完成房地产开发投资78．38亿元，同比上涨81.18％，其中第三季完成投资38．23亿元，环比上涨144．44％，相当于整个上半年的完成额。市区1～9月房地产施工面积771．39万㎡，新开工面积318．66万㎡，竣工面积49．78万㎡，分别同比上涨21．17％，-3．78％和-52．5％，数据显示各界对房地产景气的信心还是很强的。此外房地产投资中，住宅物业上升幅度较快。

    3、房地产二、三级市场交易量涨跌不一。

    相比房地产投资，房地产交易对于宏观调控的反应要滞后一些，本季的成交较上季略有下滑。今年1～9月市区商品房成交250．53万㎡，成交额达93．41亿元。除锡山、惠山外，商品房成交面积189．12万㎡，成交金额77．26亿元，同比分别上涨44．5％和90．3％。其中住宅成交163．29万㎡，成交金额53．47亿元。市中心(崇安、北塘、南长三区)的商品房成交份额正在逐步萎缩，新区、滨湖、锡山、惠山四区的份额已经超过半数。

    1～9月市区二手房成交169．03万㎡，成交金额26．58亿元，其中住宅成交85．05万㎡，成交金额17．77亿元。除锡山、惠山外，二手房成交面积121.90万㎡，下滑1．73％，成交金额23．17亿元，其中住宅成交71．74万㎡下滑8．38％，成交金额16．19亿元。数据显示老城区的存量房交易以普通住宅为主，而锡山惠山两区多是以厂房等非住宅为主。

    4、房价稳中有升，各区域涨幅差异较大。

    本季商品住宅均值3479元／㎡，小幅上涨3．19％。本季均价最大的特点是区域发展不平衡。本季的均值虽然微涨三个百分点，但各区域发展极为不平衡，最大单季增幅相差二十多个百分点。一方面显示出先行增值的区域涨幅正在放缓，一方面暗示我市的房价仍有上行的空间。

    存量房市场基本呼应了商品房市场的形势，住宅均价为3087元／㎡，上涨2．91％。但个别样本新村出现了跌价的现象。

    5、金融市场的规范、银根的紧缩限制了部分投机行为。

    随着《商业银行房地产贷款风险管理指引》的正式出台，各大商业银行既抬高了住房贷款的门槛，也严格子审查的手续。在七月份以来，因无法顺利获取贷款而办理解除商品房买卖合同、撤销合同登记备案手续的比例在加大。部分投机者因此失去了存活的温床。

    6、房市产品更加丰富多彩，物业更加多样。

    多年来，无锡的房价差距通常只体现在地段上，市场在不同的区位提供同质的产品，高档晶可谓珍稀，所以几乎可以称为单一产品市场。如果撇去交通因素，市场上商品房可以相互替代。如今，多种物业进入市场，即使同一区域也会有不同层次产品提供，诸如阳光排屋，花园洋房，联排别墅，酒店式公寓，典藏湖景别墅等等。形形色色的不同层次的楼盘一方面激发了消费者的想象，另一方面也使消费者对未来的新生活有更多的憧憬。

    7、本季成交势头虽然放缓，但已初现回暖迹象。

    第三季度单季商品房成交面积72．79万㎡，只有上季的76．69％。造成交易略微低迷的原因有几点。一是上半年宏观调控的惯性作用，二是惯例上春节前后和暑期是房地产消费偏淡的时节。三是市场供应充足使得消费者并不急于人市购买。此外，9月存量房市场老城区的交易量也比8月上涨了37.52％，充分体现了消费者对于无锡楼市的信心。

二、下阶段预测

    根据前三季度发展态势，本报告对今年第四季度房市走势作如下预测。

    1、供应成交将持续走旺，消费者的消费心理步入成熟。

    据2004中国太湖·无锡金秋房地产交易展示会筹备组的不完全统计，秋交会上将有近百万千方米的预售楼盘和人批量的预告楼盘参与展示。阳光、金色江南、颐和湾公寓等今年都还有后续楼盘推出。预计成交量也会较本季增加。

    一些开发商新进无锡市场，带来的不只是新的管理模式、操作方式，以及产品本身，还有附加在产品上的价值观念、生活态度。楼市的充盈不但让消费者们有了宽松的选择余地，也提升了消费者的消费眼光和消费层次，更加明了自身的需求是什么。

    2、房市竞争将进一步加剧，竞争的加剧将促进房市的变革。

    随着已出让土地的开发建设进程加快，商品房供应量也达到历史最高水平，各大开发商争夺消费者的战斗已经打响。因而，房市栏目、户外广告、房交会展位，所有可以展示开发商的形象与产品的媒介都已经成为竞争的战场。万客会、赛客会也是我市新型的吸引消费者、展示企业形象的模式。竞争的加剧必然促进产品品质的提高。

    3、各区开发缤纷多彩。

    连年来，中心区、副中心、西区等区域依次经历了快速发展的阶段，而南区房地产开发相对薄弱，除五星小区外开发寥寥无几。本季该区新盘供应面积已占了市区的五分之一强，区域均值也涨了二十多个百分点。所有的迹象、数据都显示了这一区域的潜力只是刚刚开始释放。根据市政府的规划蓝图，新城的舞台上将出现更多的亮点。

三、对策与措施

    在房地产管理相关职能部门的工作中，仍有一些方面需要加强。   

    1、商品房网上登记备案的范围亟需扩大至整个无锡市区。

    系统运行开始至今近三个月，进入系统销售登记的楼盘已经超过50万㎡。也就是说本季上市的一百万平米新盘近一半游离在系统管理之外。虽然这里面有管理部门的职能、管理权限等问题存在，但是对于消费者而言，就等于无法在这个公示的平台上真正看到所有的可售房源。作为房地产管理部门，应该尽快解决这一矛盾，保证网上登记备案的全面开展。

    2、市场管理亟需加大执法力度。

    市府《关于进一步促进无锡市房地产市场持续健康发展的意见》发布已有半年。但文件中部分规定并未得到较好的执行。从半年的情况看来，受理的投诉比较集中在未领预(销)售许可证就收定金这一条。如果管理部门能在制定有关政策后加大执法监督力度，保证《意见》的有效实施，那么，我市的房地产市场也会随之健康发展，管理部门的公众形象、市民对其的信任度也会持续提高。

    3、继续展开房地产预警预报体系的建设工作。

    目前预警预报体系的前期工作正有条不紊地进行着。由于这是一个全面评价我市房地产市场运行状况的系统，牵涉到多方面、多时期的数据作支持，工程浩大，不但需要相关部门良好的配合，基础工作更是必须提前做好、做扎实。体系的尽早建立也利于我们更客观、更全面、更科学地分析市场。