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2004年上半年无锡市房地产市场行情分析

    2004年上半年，我市房地产业总体上呈现稳定、健康、理性发展的态势：市场供求两旺，市场行为不断规范，楼盘品质逐步提高。随着国家一系列宏观调控政策的实施，无锡的房市产生了新的动向：有效供给惯性增长，开发投资增幅回落、商品房需求量持续增加，二手房交易较为低迷，价格涨幅趋缓。

一、市场的有效供给增加仍然较快

    房地产开发投资、施工面积、新开工面积等指标是反映投资供给最为明显的宏观指标。今年l—6月我市市区完成房地产开发投资39．89亿元，同比增长55．94％，房地产施工面积611．92万㎡ 、新开工面积222．88万㎡ ，均比去年同期增加较多，增长率已较第一季度有不同程度的下降。特别是房地产施工面积体现尤为明显，第二季仅为第一季度的23．5％。此外，房地产开发投资占固定资产投资的比重为12．05%一方面反映了国家控制投资过热的作用已初步显现，另一方面也反映了投资商对于房地产市场风险的考量更多了。

    上半年土地市场供应速度依然很快，上半年市区土地出让38幅共计584．96万㎡ 、已接近去年全年的出让总量。同样市区新盘的上市量已逼近200万㎡ 大关，这也是我市历年同期新盘上市的最高纪录，  但二季度较上期有较明显萎缩。另外中心区、副中心区的新盘正在逐步减少，说明城市正不断向外拓展。

    二、需求总体增长，增幅渐缓

    1—6月我市商品房的成交维持在较快的增长速度，市区达1 7 7．74万㎡ 、成交金额66．12亿元。其中五城区成交1 37．4万㎡ 、成交金额55．55亿元，同比分别增长82．39％和156．82％，较上期已有所下降。

    五城区二手房的交易量与去年同期基本持平，为88．97万㎡ 、上涨3．94％，成交金额上涨三成为15．46亿元。其中二手住宅成交面积52．83万㎡ 、同口径比去年同期下降了7．52％，成交总额10．59亿元，同口径比较增长32．13％。进入五月份后，成交量大幅降低，  当月成交甚至不到去年同期的七成。

    来自人行无锡支行的数据表明，我市各项房地产贷款余额为2l了．6亿元，比年初增长1 7．25％，但房地产贷款余额占总贷款余额的比例已从年初的1 2．4了％上升至6月底的13．10％。

    三、房地产价格持续上扬

    上半年我市的商品房、二手房均价均处于上升通道中。继一季度的3．11％的涨幅后，二季度市区商品房住宅成交均价保持了3．69％的增速，为3372元／㎡ ，其中尤以西区涨势迅猛，达到14．95%，出现一个大盘带动一片市场的局面。中心区商业、办公用商品房均价也有小幅的攀升。

    五城区二手房住宅的均价为2991元／㎡ ，  比上季增长7．8l%。中心区二手房均价业已突破4000元，同时也是上涨最快的区域。此外在有些区域已经出现二手房均价迫近商品房均价的势头。尤其是供应较为短缺的南区，商品房与二手房单价差距
尚不足百元。

    纵观上半年的无锡房地产市场，有几大特征显现。

    一、国家对房地产业的宏观调控政策开始显现成效。这些政策包括提高房地产企业的资本金、严控城镇房屋拆迁规模、银行准备金率比例的提高、个人投资购房贷款的控制等等。国家宏观调控的影响首先体现在资金流向密集的行业，房地产业首当其冲。我市一些房地产指标的增幅出现了回落的迹象，一、二、三级房地产市场都受到不同程度的影响。

    二、土地的争夺的激烈程度有所改变。土地拍卖价格在经历了前两年的高潮以后逐步趋向平静，今年市区土地的三次拍卖一次比一次理性，开发商在充分估量自身实力以后冷静竞拍，  因此竞价激烈与火爆的拍卖场面渐渐平息。出让土地的成交均价、平均楼面地价均比去年同期有所降低。

    三、我市的房地产市场规范程度得到加强。随着《市政府关于促进我市房地产市场持续健康发展意见》即114号文的出台，商品房销售行为细则、中介运行规范又进一步为各市场主体的市场行为提出更明确的要求，  包括规范销售行为、加强信息建设、抑制过度投资等方面。这些规定的出台逐步对我市房地产市场的规范和长期健康的发展产生重大影响。

    根据以上数据和政策背景，本报告对无锡下半年的房市作出以下预测：

    一、需求的增长将进入一个较为平缓的阶段。随着6月6日国务院办公厅《通知》的深入贯彻执行，我市城镇房屋拆迁规模的控制、拆迁速度继续放慢、住宅拆迁的难度加大将导致引起的刚性需求的减少是首要原因。此外，我市市民的购房欲望经过一两年的持续释放，  已渐渐维持在一个稳定的水平。

    二、土地供应放缓，商品房供应增加。4月29日，国务院政策，决定用半年时间对全国土地市场进行清理整顿，严格管制土地的用途，这将造成土地投放市场速度的减慢。同时我市上半年土地的放量已超过全年计划的七成，因此下半年土地供应量将会减少。另一方面，开发商手中囤积的大量土地逐批进入建设阶段，开发也进入了增量期，预计后市商品房上市较多。

    三、开发商的资金压力加大。银根的紧缩，企业资本金的提高对开发商的资金实力、融资能力提出更高的要求。况且人民银行准备金比例上调、由于美元加息使国内的加息呼声高涨，都将控制市场的货币供应量。同时，预售门槛的加高也是对开发商自有资金的另一大考验。

    四、市场的供求结构将得到改善。这也是我市宏观调控的必然结果。从需求及供应的预测可以乐观地估计前阶段市场供不应求的状况将从下半年起逐渐改观。商品房价格的进一步放开、住宅价格的严管、供求关系的改善将极大有利于我市房地产价格的稳定，我市的房地产市场也将步人持续健康发展的轨道。

    在下半年我市房地产市场的发展过程中，市政府各职能管理部门需要注意几个问题。

    一、稳定需求增长的同时，保护消费者的消费信心。自从上海、杭州、南京等地区的房地产市场出现走缓的迹象以来，我市的消费者尤其是投资性购买者的消费心理已经发生变化，从争相入市到持观望心态。作为管理部门应当通过舆论来引导消费者的理性消费。

    二、严格执行《商品房销售实施细则》，有效控制商品房上市量。这是政府部门调控市场的重要举措。只有按照严格的监管，才能切实达到遏制炒房、控制投资、鼓励自住消费的目的；也只有严格审批预售许可证，才能做到商品房的有序推放。

    三、开发商要积极探索，拓宽融资渠道。融资能力直接关系企业在竞争激烈市场中的生存能力。上市、信托产品、基金、债券都可以成为房地产企业的融资手段。管理部门要通过商品房项目跟踪监管制度密切注意开发商的资金流向，监控地块转让、项目转让的情况，预防“烂尾楼”的产生。

    四、积极展开网上登记备案系统的实施工作。通过网上登记备案系统的运行可以很好地监督开发商的销售行为、监管商品房销售资金回笼情况、维护消费者的合法权益。由于该系统进一步扩大了管理部门市场监测的覆盖面，提高了市场监测的频率，全面、及时、客观反映市场情况，是强化信息公开的重大改革。因此，合同备案主管部门要密切关注新系统运行中的情况，不断满足市场主体的需求。

    五、加大普通商品住宅的上市速度。从加大现有推出土地的拆迁力度着手，同时督促开发商加快建设，尽量保证市场上有相对充足的普通商品房房源，消除消费者“房荒”的心理，进一步改善商品住宅的供应结构。