两种角度看定金
作为一名房产律师，笔者发现“定金争议”已成为商品房交易纠纷中的主要矛盾。对这一矛盾，开发商和购房者各有苦衷，真是“公说公有理，婆说婆有理”。
开发商认为：在主合同（购房合同）订立前，以预定单或者预约单的形式让购房者支付一定数额的定金，确保今后正式签定购房合同，是保障自身销售的一种好方法；购房者却认为：定金一旦支付，就必须签定主合同，否则定金就会被开发商“拗”去，太不公平。而在实际的司法实践中，如果开发商和购房者就“定金争议”对簿公堂的话，法院有支持开发商的，也有支持购房者的，这又如何理解呢？
其实，如果我们从两种角度，客观而辩证地来分析“定金罚则”的话，判决结果就很容易理解了。
《合同法》第１１５条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”在司法实践中，定金按特定作用分为“立约定金”、“成约定金”、“证约定金”、“解约定金”、“违约定金”五种。开发商在与购房者订立主合同前，让购房者支付一定数额的定金，是一种立约定金。立约定金又称犹豫定金，是为主合同的订立而预先收付的。当事人在订立主合同之前，可以预先订立定金合同，以定金作为订立主合同的担保。在一定期间内，主合同订立，付定金人收回定金。主合同未订立，有过错的当事人承担定金责任。在司法实践中往往还认为：立约定金是订立主合同的预约。主合同订立，定金的立约功能完成，立约定金可以转为违约定金。当事人可以将定金收回或纳入价款。主合同未订立，过错方承担定金罚则。
事实上，的确有开发商非法“拗定金”的现象发生。但有时也有购房者在发现有更令自己满意的楼盘后，随意终止与开发商签定购房合同，导致开发商无法保障自身销售安排；当开发商为了维护自己的合法权益而拒绝归还所收定金后，购房者又以自己是“弱者”的形象四处投诉的情况发生。
笔者认为：市场经济的本质是法治经济，而法治的基本原则就是“公平原则”，开发商和购房者是平等的民事主体。在开发商和购房者就“定金”发生争议对簿公堂时，任何一方的主张都只能参考。法院在经过认真调查、质证后，会在公平、公正、公开的情况下，给当事人一个让人信服的说法。
摘自：亿房网
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