土地储备≠土地收容
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时间:2003-09-05
来源:不详
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土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种手段，进行城市土地储备，可以提高政府对土地市场调控的能力，强化政府对城市各类建设用地进行市场供应和调控的职能。理性的土地储备营运战是为控而储，储投并举，滚动发展。在一些中小城市，土地储备部门几乎成了当地倒闭、破产、改制企业进行土地变现的“收容所”。由于储备工作缺乏主动权，无计划有计划也难以落实，无选择地被动应付，致使储投脱节，土地积压越来越多，银行借贷包袱越背越重。要想摆脱眼前这种被动局面，变盲从收容为理性收储，变恶性运转为良性循环，愚以为首先要正确认识并积极处理好以下六种关系。
一要处理好“托”与“选”的关系。随着“三置换一保障”改革力度的不断增强，企业改制已全面展开。“三置换”离不开资金保障。钱从何来？土地变现是首选，有的成了惟一选择。于是不少改制企业对自身拥有的地块往往不论远近，不论面积大小，不论规划用途，不论潜值高低，硬性托给土地储备部门，且要价甚高，急着“等米下锅”。当地政府为确保一方稳定，常常运用行政手段要求土地储备部门收储。虽说国土部门代表政府行使土地资源管理权，但土地收储并非仅是政府行为，更多的是一种经济行为，其经营活动既要充分体现政府意图，为全局的改革、稳定、发展提供土地支撑，同时也要讲究经济核算，按市场规律办事，确保土地经营安全、健康地运行。两者惟有有机结合与统一，方能充分发挥土地储备之效能。况且，土地储备部门是相对独立的经济实体，政府又无资金投入或投入甚微，收储所需的大笔资金多数靠土地储备部门向银行借贷。在此情形之下，土地收储如果不加选择，盲目收储，就会增加运营成本和风险，那么“丑姑娘”嫁不出去只能自养着。
二要处理好“急”与“缓”的关系。企业经济状况有好有差，改制进程有快有慢、有先有后，资金需求量有大有小，因此，土地储备部门要临阵不乱，成竹在胸，区分轻重缓急，科学合理地安排好改制企业的土地收储。重与急的先予收储，但资金兑付应考虑分期进行，尽量减少收储贷款和利息支付压力轻与缓的予以计划收储、信息收储或红线收储，待资金周转许可和地块出让前景基本明朗、条件基本具备后进行正式收储并结算。切忌眉毛胡子一把抓，缠在手上如乱麻。
三要处理好“量”与“质”的关系。土地收储既要重量更要重质，实行量与质的有机统一，切忌顾此失彼。在把握土地收储的量上，要本着“量力而行，适度收储”的原则，切不能撑大肚子充胖子，贪大求多，导致“消化不良”；在把握土地收储的质上，事前要认真调查摸底，分析研究待储地块所处位置、地貌地况、利用前景、潜值大小等实际状况，以便统筹规划与布局，合理确定收储等级与价格，切不能好孬不分，只图量的扩张，不求质的制胜。据报载，某城市一段时间由于土地收储量过大，质量偏低，加之投放不畅，融资渠道单一，每天光付给银行利息就高达３０多万元。形成了收储越多，积压越多，债务包袱越重的恶性循环。
四要处理好“贷”与“还”的关系。与其他质押物相比，土地质押的可靠性、稳定性要强得多。由此，如今的土地储备部门成了众家银行争相攀亲的热点。不过再好借的钱总是要按时按本按息偿还的，要不然被质押的打过折的土地就得改姓，使用权归银行所有。事实上，借贷的风险和压力与借款数额大小、时间长短是成正比的。况且，好借贷也许只是初始阶段，要是一旦出现还贷困难，你再急贷再保证，银行也会考虑你的信誉。为尽量减少风险与压力，贷款数量与用期一定要适度。
五要处理好“养”与“增”的关系。养地如同产品包装或精加工，通过“三通一平”或“五通一平”将生地变成熟地，涵养出高身价，以便在公开竞价出让时卖出大价钱，在市场流转中实现其增值。因此，要本着“为增而养”的原则，对收储的土地有计划、有步骤地组织好前期开发，切不能一收一放，只图个过手钱。大连、深圳等城市土地价格之所以不断攀升，成倍成倍地增长，除优越的地理位置等因素外，“养”是其主要成功经验之一。
六要处理好“储”与“投”的关系。土地储备只是手段，适时适度投放，以控制房地产用地总量，确保房地产市场健康、有序发展才是最终目的。只有本着“为投而储，储投并举，滚动发展”的原则，有选择地储，有计划地投，努力做到收储有度，投放灵活，运转自如，从而形成“筹措资金——收购储备——前期开发——适度投放——调控市场——资金增量”的良性循环，才能牢牢掌握土地储备、调控房地产市场的主动权。
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