房产土地到期会被收回吗？
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时间:2003-09-05
来源:不详
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国家规定居住用地最高使用年限70年
汪洋张先生最近通过某房产中介公司购买了一套总价超过50万的二手房，在取得房屋产权证时，对其上面记载的土地使用年限一说产生不解：虽然注明的是70年，但扣除实际已使用的时间，留给自己的只有60年左右。于是，张先生产生了“当土地使用年限届满时，房屋会不会被收回”的担忧。
在我国，房地产所涉及的土地和房屋的所有权拥有方式是不同的，土地的所有权属于国家及农民集体，除此之外的其他主体，包括境内外公司、企业、其他组织和个人只能基于法律的规定取得土地的使用权，这就有了土地使用年限的概念。仅限于国有出让土地而言，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地出让的最高年限作了如下规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。而对于房屋而言，无论是新建商品房还是二手房，或是其他具有完全产权的房屋，所有权的行使期限与房屋的存在时间相同，即在房屋存在期间，所有权是没有时间限制的。因此，在房地产这一特殊的财产上，就出现了土地使用权有期限和房屋所有权无期限的冲突问题。
我国《城市房地产管理法》又规定，当土地使用年限届满时，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。经批准准予延期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
值得一提的是，对于不同的房屋而言，其土地使用年限开始时间的确认标准也是不同的。对于在国有出让土地上的房屋，其土地使用期限以土地使用权出让合同确定的年限为准；已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日，此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。在房地产转让过程中（也就是通常所说的二手房交易中），土地使用权的使用年限则为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
然而，尽管我国法律上对于土地使用权的使用年限作了规定，但对于如何有效解决其与房屋所有权无期限的冲突问题，目前尚未有明确的规定。当土地使用权期限届满后，其对房屋所有权造成的影响或限制到底有多大，房屋所有权人究竟该怎么办，什么部门来行使权利等等，现行法律法规还没有这方面的明确规定。
从律师的角度看，根据现有的法律规定，土地使用权年限届满时如果未进一步缴纳土地出让金，房屋所有权人将丧失土地使用权，房屋的所有权也将不可避免地受到限制。因此，为保障房屋所有权人的合法权益，笔者建议房屋所有权人在房屋所在的土地使用期限届满前，及时办理续期手续并按规定缴纳土地出让金。当然，法律保护公民合法的财产权益，你所购买的房屋是不会被国家收回的。同时，笔者也呼吁有关立法部门能充分重视这一新出现的问题，尽早出台相关的程序性规定，让广大二手房购买者买得放心、住得安心。
（作者系上海联合律师事务所律师）
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