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　　自从去年上半年进入深圳一家房地产企业工作后，宋明(化名)的一项主要工作职责是，作为公司的代表，到法院起诉那些因提前还款需要解除预售合同的购房者。

　　这些购房者都是“熟人”——公司员工或者是高层的亲友。实际上他们并不是真正支付首付款给开发商的人。几个月后，开发商通过楼盘销售实现资金回笼，这些“熟人”拿着开发商的钱去还银行贷款，然后解除预售合同。

　　像宋明所在的公司一样暗渡陈仓的做法在业内已是公开的秘密。通过假按揭手法，宋所在公司已先后操作了三个楼盘的销售。“对中等规模以下的房地产商，银行基本上不放贷款，我们只有用这种办法来获得银行融资。”宋明还透露，由他经手的起诉案件每笔贷款金额平均在50万元左右，但是起诉费用每笔只要100元。

　　土地储备贷款上扬

　　一般楼盘使用“假按揭”加速器后，只要取得预售证就能获得可观的回笼资金。中行广东省分行房贷业务负责人认为，银行对开发商审查不严，是出现“假按揭”的主要原因。“假按揭”一般会有两个特点，一是楼盘价格被人为抬高，明显高于市场价格；第二是在尾盘阶段，开发商由于楼盘滞销，急于套现而出此下策。

　　然而银行所要提防的还不仅于此，打击炒房、阻止个贷不良率的上升，也是过去一年里行长们的重要课题。在敏感时期，这种谨慎甚至表现得讳疾忌医。一个典型的例子是，在上海楼市走向转折的时候，为了防范“温州炒房团”南下，广州银行界曾一度封杀温州籍的购房人。

　　实际上，银行行长们日子同样苦闷。2005年12月29日，记者致电一家国有银行北京分行，得知其只完成了全年任务额的80%。

　　由于房地产业的宏观调控，房屋成交量萎缩，导致个人房贷业务随之下滑。2005年前三季度，个人住房贷款增加1869亿元，同比少增1152亿元。尽管在房贷新政中，个人房贷曾一度抬高门槛，但是在上海等地出现连续数月新增贷款负增长后，个贷闸门还是被放开。2005年9月份以后上海房贷利率攻守同盟瓦解，各家银行使出浑身解数，加入到房贷争夺战中。

　　在监管机构要求改善信贷结构的铁令下，银行在新增项目信贷资金投放上严格控制，几乎所有银行都在向大项目和优势客户靠拢，而中小开发商则很少能得到银行的青睐，他们只有把目光投向个人房贷，试图打通开发贷款与个贷之间的“暗道”；部分银行对开发商自有资本金比例要求提高到45%，而且利率上浮；有的银行把开发贷款审批权上收至总行。

　　银行信贷投向的调整，导致房地产开发贷款全线收缩，新增房地产贷款大幅下降。最新数据显示，2005年房地产贷款增量占贷款总增量，已从2004年的85%降至约60%。

　　而房地产贷款之所以没出现大幅下滑，是因为有了新的增长点，但是这却与开发商无关。

　　银监会有关负责人透露，政府土地储备机构贷款的大幅增长，成为银行房地产类新增贷款的主力军。根据央行数据，以政府土地储备机构为主的土地储备贷款，正以每月50%以上的速度增长。

　　个贷体系再造

　　在新一轮房贷争夺战中，商业银行表现得更加理性。除了在开发贷款上继续保持高门槛外，个人房贷的体系再造已经基本完成。

　　从各家银行的年初动向来看，开发贷款的口子始终没有打开的迹象。上述国有银行北京分行房贷部门人士指出，在该行新近发布的2006年信贷计划中，贷款任务额又提高了数倍。而来自各家支行行长的反馈是，这种指标近乎于硬性摊派。由于前几年发放的开发贷款现正处于回收高峰期，新增贷款主要投向大型房企、优质项目放款，贷款放量增长的可能性并不大。

　　另一方面，银团贷款端倪初现。2005年12月28日，由广州8家银行组成的银团授信128亿元给越秀城建地产，用于其今后8大商业项目的开发。农行番禺支行负责人坦言，尽管授信额度不高，但像这样银团给房地产企业贷款尚属首例。

　　临近年终，各家银行忙于向客户发送贷款利率调整通知书。自2006年1月1日起，长达8年之久的个人房贷优惠利率退出历史舞台，银行对所有客户实行商业贷款利率。对于去年3月17日之前贷款的老客户，只要未出现逾期未还记录，大部分银行会给予下浮10%的优惠。

　　在新的个人房贷体系下，不良贷款出现率极低。上述房贷业务负责人告诉记者，2005年全年他一共发放了三百多笔住房按揭贷款，至今未出现一笔不良贷款。人行的个人信用系统派上了用场，朱就曾根据信用系统中的不良记录，拒绝过几个申请人的贷款请求。

　　社科院金融研究所尹中立博士指出，各家银行之所以争夺个人房贷，是因为其不良率只有1.5%左右，而利率却与公司业务贷款利率相当。然而，在开发贷款被控制的同时，大量信贷资金通过按揭贷款方式流入房地产业，同样会造成问题。

　　对于“假按揭”，银行也不再不设防。近日最高人民法院的一则司法解释，也为银行个人房贷追加了一把尚方宝剑。2005年12月21日，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》正式开始实施，规定对于被执行人的已抵押房屋，法院可以查封，并可根据抵押权人申请依法拍卖、变卖或者抵债。

　　此前，最高院曾于2004年底出台被执行人生活必须用房不得拍卖的司法解释。这则司法解释出台后，引起了银行业的强烈反应。多家银行在接受采访时表示，新的司法解释为银行开展住房按揭业务提供了保障，将对个人房贷起到促进作用。

　　社科院金融研究所研究员殷剑锋表示，过去国内银行均采取独特的贷款经营模式，将房地产开发贷款与按揭贷款捆绑营销。房贷市场的进一步发展，必须推进房贷利率市场化。他预计，房贷利率一旦实现市场化，预计个人房贷利率将会降至4%左右。

　　目前推进房贷利率市场化的一个重要前提，是个人住房抵押贷款支持证券(房贷证券化)的实现。或许，2005年底建行推出的房贷证券化产品，能为房贷利率市场化带来一线希望。