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| 阅读: 时间:2005-01-18 来源:不详 | 【网友评论】【打印】 |
政策：“121”文件成为助推器
据记者了解，过去20多年来，我国房地产开发企业的主要资金来源是依赖银行贷款和预售房款。但2003年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121文件)的发布使房地产企业紧绷起了资金链条，迫切需要引入新的融资方式以缓解风险。
房地产证券化的精髓在于通过有价证券的形式对原本价值大、周期长、位置固定的房地产进行价值分割，既有效解决了开发企业融资困境，又使中小投资者能够分享房地产投资的利益，推动房地产投资与消费两方面的实现。房地产证券化的这一特性显然适应了当前国内一方面资金需求缺口巨大，另一方面投融资渠道匮乏的市场现状。
市场：“建行”领航房贷款证券化
2000年9月、10月间，中国建设银行、中国工商银行被央行正式批准为住房贷款证券化试点单位。而中国建设银行作为先行者第一个踏上了破冰船。
住房贷款证券化首先始于上世纪70年代的美国。作为一种高效的房地产资金融通运作模式在以后10年中被欧洲诸国纷纷效仿。信贷资产证券化的模式选择，在国际上有三种通行模式：一是美国模式，也称表外融资模式，即在银行外部设立特殊机构(SPV)，用以收购银行资产，实现资产的真实出售；二是德国模式，也称表内融资模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，资产的所有权仍属于银行，保留在银行的资产负债表中；三是澳大利亚模式，也称准表外模式，即由银行出资成立SPV，再将资产剥离出去。
由于中国法律上不允许银行出资成立相关机构，所以表外融资模式已成为银行进行房贷证券化的惟一信道。此次建行最终方案采用的是表外融资模式。央行条法司一位不愿透露姓名的官员表示，在建行最后提交的方案中，表外融资模式取代表内融资模式，这也许就是决定建行住房贷款证券化方案获得批准的重要因素。
专家：当务之急要构筑法律框架
房地产证券化后，银行、房地产商、购房者、投资者都将是最终的受益者。据专家分析，房地产证券化实施之后，能有效地缓解银行资金紧张的状况，增加银行信贷资金流动性；对于房地产开发商而言，能够最大限度地解决空置房积压，盘活存量资产，促进其资本加速流通和改善资本结构，解决房地产开发过程中的巨额债务；购房者可以摆脱银行由于资金来源不足等原因而提供贷款时存在的苛刻条件，还能减轻购房还贷利息负担；由于房贷信用质量较高，房贷证券化为投资者提供了一种比炒股保险、比存款划算的新型投资方式。购房者可以通过购买有价证券，对房地产实现保值，中小投资者也可按自己的意愿换房，更多地得到实惠。
但就中国预计在2005年一季度实施房地产资产证券化的问题上，一些专家认为实施住房贷款证券化的环境已经成熟，而另外的一些专家认为就目前中国的法律法规体系而言，对于推进住房贷款证券化确实有许多绕不过去的障碍存在。专家认为，时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。
摘自：经济参考报
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