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    2004年1季度无锡市房地产市场行情分析

    2004年的开端，无锡房地产市场已经显示出了不寻常的迹象。由于多年来无锡经济保持良好、快速的发展势头，而好的经济发展又进一步增强了无锡各界的信心，也进一步提升了各界对我市宏观经济运行的景气指数。两者的相辅相成使得无锡房地产市场一开年就显示出十分强劲的投资开发力度，不但供应充足、而且成交旺盛，整体呈现出蓬勃向上的发展势头，主要体现为以下几大特征。

    首先，土地投放力度进一步加大。一季度无锡市市区共出让土地455.62万㎡，出让金额56.38亿元，其中市辖区土地为450.9万㎡出让面积，相当于去年全年总量的78.26％。滨湖新城二号、三号地块毫无争议地分别以19.48亿元、13.74亿元的价格被万科集团和天津顺驰拿下，拍卖现场波澜不惊。种种迹象表明，随着土地的放量增大，政府对于竞拍者的筛选将更为严格，比如参与土地竞拍必须在本地无未完工项目，无未开发土地等等。同时，开发商参与竞拍的时候也更为理性、谨慎。

    其次，房地产投资热情不减。这种热情不仅仅体现在宏观经济的行业投资上，而且微观方面直接体现在消费者投资上。一季度我市市区完成房地产开发投资24.51亿元，同比增长75.57％，而从全市范围来看，共完成房地产开发投资的34.99亿元，其中宜兴的房地产投资增幅已经突破一倍达110.67％，江阴的增幅有大幅下滑为28.65％，而市区施工面积495.44万㎡、新开工面积176.61万㎡、均处于历史同期的最高水平。此外，个人投资购房的比例进一步增加。据本报告的不完全调查显示，部分在销楼盘中已经存在投资比例上升的趋势，而较高的投资比例意味着投资风险的加大。

    第三，房地产市场的供销持续两旺。市区新盘单季供应面积首次突破百万大关，为135.74万㎡，其中市辖区也达到109.68万㎡，为去年同期的5.22倍。市场对于充足的供应也有着相对应的消化能力，一季度商品房成交面积为82.82万㎡，其中市辖区成交74.03万㎡，同比增长144.81％，其中非住宅商品房成交为9.37万㎡。从区位分布来看，由于唐周巷和杨木桥经济适用房的上市，东区和北区的楼盘发布量占了全市的七成之强，而锡、惠山区较上年有所减弱。

    第四，商品房价格继续上升。本季我市市辖区商品住宅均价为3252元/㎡，比上季上涨了3.11％，市一年以来涨幅的首次趋缓。但据本报告分析，本季商品住宅价格涨势趋缓的主要原因是大量低价位的经济适用房上市所致。此外，中心区商业用房和写字楼的均值分别为17997元/㎡，同比增长分别为4.49％和3.64％。非住宅用房价格的增长与我市经济环境的向好和消费者投资的物业偏好转向不无关系。

    第五，二手房市场继续繁荣现象。一季度我市市区共成交二手房70.56万㎡，其中市辖区成交3826起，成交面积51.32万㎡，比去年同期上涨33.19％，本季市区二手房成交面积已占市场成交总量的46％，二手房的市场主体地位正逐步得到加强。我市二手房的持续活跃，是以我市大规模城市建设导致的拆迁和住宅“梯级消费”的渐入人心为基石。

    对于一季度的无锡房地产市场，有几个现象值得关注。

    其一，虽然今年商品房的供应充足，但消费者的恐慌心理加重，有的担心买不起房，有的担心买不到房，有的担心房价涨的太快。常有楼盘抢订现象出现，中大颐和湾公寓二期的开盘当日甚至出现封盘的情形。

    其二，开发商“屯地”现象屡屡可见。有的开发商将土地拍卖到手却按兵不动，或者只是先建一点，先卖一点点交差。开发周期的延长造成房地产市场现房房源供应不足。

    其三，投机性质的购房行为增加。去年秋交会我们的市民需求调查显示投资购房比例为9％，年底时的摸底情况表明该比例有所增加，而到今年三月份，投资的比例又有了一定程度的上升。一旦投资集中于少数几个楼盘，或整个房地产市场的投资比例大于20％，我们就认为这种行为已经影响了市场的正常运行。

    2004年，无锡市的房地产处于一个关键的时点

    首先，人行行长周小川在讲话中暗示中国通货膨胀的压力加大，紧接着露面的《商业银行房地产风险防范指引》更是昭示了银监会防范金融风险的决心。随即我市市政府又出台了《关于进一步促进无锡市房地产市场持续健康发展的意见》（一下简称《意见》），随后又将制定一系列的细则，包括限制期房转让等等。可以说，无锡的房地产业正在逐步成为经济的支柱产业，更处于各方舆论关注的焦点。在这样的大环境下，本报告作出一下预测。

    1、商品房供应增加迅速。今年我市市区的经营性土地出让计划是800万㎡。加上去年的600万㎡，即使分三年来消化，今年市区的商品房总供应业不会少于400万㎡。尤其随着2003年出让的多幅非住宅地块逐步投入市场，我市的商品非住宅供应还将出现一个小高潮。而今年1季度的商品非住宅的成交就已经有了大幅增加，达到9.37万㎡，是去年全年同类物业成交的52.94％，预计今年的商品非住宅供应还将保持较大增速。此外受政府调控影响，非正常因素的市场供应将扩大。我市贯彻国务院18号文件精神实施的《意见》、毛小平市长在住宅工作会议上的讲话，都明确要对恶性炒作和投机性质的购房行为进行遏制。敏感的投资者们将闻风而动，原先惜售的期房会提前释放进入市场以避开细则约束，短期内造成“二手”商品房供应量的增加。

    2、2004年房价将会继续上扬。首先，人行的《2003年度中国货币政策执行报告》明确提出中国的通货膨胀压力加大，原材料价格的普遍上涨造成商品房建造成本增加；其次，拆迁成本也在进一步上涨。再次今年我市的经济适用房计划供应50万平方米，其中六成于年末上市。所以未来半年内大量商品楼盘的开盘将会冲淡经济适用房对市场的影响，形成结构性因素的房价上扬。

    3、南片区供应偏少的状况将得到改变。虽然此地区我市早有规划，但随着滨湖二号三号地块的出让，我市南片地区的商品房开发才渐入角色。两年来，除五星小区外，该地区的开发几乎处于停滞状态，供应量、均价都属于全市最低的片区。可以相信，这里将成为未来一两年内我市最优升值空间的片区。

    4、金融部门对于防范房地产市场金融风险的手段加强。根据年初发布的《2003年度中国货币政策执行报告》内的贷款计划，今年的新增贷款增速将小于2003年，尤其是房地产贷款的规模将得到严格控制，其中包括个人住房贷款。因此，各类房地产贷款的发放额度会有一定程度收缩。此外，在贷款的审核、监督以及对银行的稽核上人行、银监会都显示了不同寻常的力度。

    5、房地产市场风起云涌。国家级房地产大鳄首次进军无锡。此次万科集团和天津顺驰同时进入锡城，对我市现有的开发商的冲击不小。从去年秋交会上外地开发商的先声夺人，一举夺得最佳展位的4/5，到如今万科好称要带给无锡市民一种崭新的居住方式，而天津顺驰早先的招兵买马运动更是沸沸扬扬。但这些大开发商在无锡市场究竟扮演一个什么样的角色，我们还将拭目以待。但有一点可以肯定，无锡的房市短期内难以平静。

    6、房地产市场的透明度将进一步增加。随着房地产市场信息系统的逐步建立和完善，电子房地产项目手册的建立，网上合同备案制度的启动，可以初步实现对房地产项目的动态管理。所有楼盘的基本情况、销售进度、预销售款项的使用都可以通过系统来监控。以各项政策法规、楼盘部分信息、合同备案等情况的公示来创造一个透明程度高的市场，达到疏通信息渠道，尽可能公平市场环境的目的。