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    2003年宜兴市房地产市场行情综述

    2000年以来，我市的GDP一直保持着11％以上的增幅。2003年全市国内生产总值262亿元(不变价)，同比增长15.1％；全市房地产开发投资12.47万元，同比增长50.79％。我市区域经济继续保持高增长的态势，经济发展、收入增长促进了房地产市场的繁荣和发展。随着新一轮城市建设的全面展开，我市房地产业迎来了新的发展机遇。全市房地产市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量提升；同时市场行为不断规范，消费者购房越来越理性；市场竞争也越趋激烈，投资风险不断加大。具体情况如下：

    1、开发投资增势强劲，市场供应充足。

    (1)土地供应：2003年度，宜兴市区(含环科园)共出让房地产开发建设用地35幅，共计249.32万平方米，成交总金额20.46亿元。

    (2)房地产开发投资：2003年宜兴市完成房地产开发投资12.47亿元，同比增长91％，其中住宅开发投资11.08亿元，增长141.3％，商业用房开发投资1.14亿元，下降12.5％。此外，房地产施工面积149.56万㎡，同比增长105.8％，房地产竣工面积72.02万㎡，同比增长5 3.1％。    ”

    (3)商品房批准预(销)售面积：2003年度，宜兴全市共发放预(销)售许可证37张，批准预(销)售面积共91.65万平方米；宜兴市区共发放预(销)售许可证22张，批准预(销)售面积共76.09万平方米，比去年增加了32.62％，其中住宅72.36万平方米，商业用房2.37万平方米，办公用房1.36万平方米。

    2、市场需求旺盛，房价稳步上升。

    2003年我市的商品房房价也稳中有升，1-12月份，全市商品房建筑施工面积149.56万㎡，增长91.6％，竣工面积70.02万平方米，增长80.93％。全年度存量房交易成交28.25万平方米，比上年度增长了69.97％，其中住宅22.03万平方米，比上年度增长53.84％。

    3、目前房市存在的问题：

    (1)房地产业准入门槛低，这也是造成目前房地产行业信用危机的主要原因。几百万元就能注册房地产公司，开发资金短缺靠负债融资就能干项目，加上高额利润的诱惑使得大批不专业的公司通过挂靠、借壳上市的办法进入房地产领域。

    (2)开发商“囤积”土地和商品房“惜售”，以谋取利润最大化。在获得土地后，通过各种理由延长开发期，使本来只能由政府储备的土地变成了企业储备。而“惜售”就是开发商故意把房子空置起来不卖的情况。

    (3)房市存在假按揭风险。

    ①开发商为了抛售尾房实现利润，通过说服公司员工或员工亲友以个人名义购房，与购买普通商品房一样签定所有合同和协议，只是将房价尽可能抬高，以贷款变现的方式将尾房甩给银行。

    ②借意买卖只为融资。开发商通过一内部员工名义购房，用从银行贷出的资金解燃眉之急，待公司财务状况平稳后，再进行一次性还贷，释放被抵押房，使之重回正常的销售环节。

    ③以零首付吸引买家。