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老田的房产投资能获得成功，究竟有什么诀窍?还是让我们来解读一下他投资理财的8个关键词吧。它们体现出了老田不同一般的思维方式，也凝结了他非同一般的理财智慧。

老田都是个普通人，在人海中属于不起眼的一类，而且比起很多上海人；他没有优势，他是一位外来的打工者，来上海闯荡时已经43岁。就是他近10年来却演绎了一段不平凡的人生经历。老田的投资不能说是完美无缺，比如过于集中在房产，目前商铺投资比例不小，未来存在一定的变数等等。但从总体来看，作为一个靠工资收入的投资者，能取得今天这样的成绩，的确让人羡慕。

比起老田，大多数都市人自身条件都要比他好得多，但在投资理财方面却可能要稍逊一筹。可以从他身上得到点滴感悟，其中有8个关键词不得不做一番认真解读。

关键词1：强烈欲望

无论身在何处，他都有着一种强烈的冲动要去改变自己的一切，而这也成了他获得成功的关键。做任何事首先要看有没有强烈的欲望，如果没有欲望，哪怕再有能力也不会去做，而有强烈的欲望，他就会坚持不懈地去做，在做的过程中，他的能力也就提高了。老田的欲望来自于最初的“脱贫行动”，而在脱贫之后，他又把这变成持久前行的动力。而这可能是许多人所缺乏的。

关键词2：以租养房

以租养房．老田把它发挥得淋漓尽致，在每次买房前，他要先算一算投资买的房子可能获得的租金，然后计算每月的还贷额，最后再根据实际情况作出买与不买的决定。老田正是研究透了房产的出租回报率和投资收益率，才敢“先计后果”地去投资买房。正是因为他懂得“先计后果”，每当他有4到5万元存款的时候，就敢投资去买房。在1997年，老田用5万元买了一套22万元的房子，除了享受开发商无息延期付款外，还使用了为期5年的10万元贷款。在5年时间里，他还给银行的本息不足12万，房屋出租收入却有13万多元。在不少人大喊大叫买不起房的20世纪末，老田就把“以房养房”的投资游戏玩得团团转。 

关键词3：递减租金

这是逆向思维，别人出租房子，每年都要提高租金，老田出租房子，每年都要主动减少租金。2000年初，上海房子滞销，房客也少。这个时候老田，要把一套房子租给一对即将结婚的年轻人。在谈租金的时候，老田说：“你们要是长租，第一年你给1900元，第二年你给1800元，每年递减100元，依此类推，你想住多久你就住多久。”这对小夫妻一直住到了小孩3岁才搬家。房客临搬家时不解地问：“你为什么主动递减租金?老田回答：一般来说，一套房子一年能出租10个月就不错，我的房子是满年满月出租，一天空档都没有。我把租金让利给房客，我还少了房客搬进搬出的麻烦呢。”

关键词4：居住成本

老田说：“不少人在讨论买房租房哪个更划算问题，其实我在10年前就研究明白这个问题。”他举例说：如果你有100万存款而没有房子住，买房和租房哪个更划算?要找出确切答案，要明白当前的房屋出租回报率和理财回报率。如果你想租用一套价值100万的房子，目前的年租金大约是3.5万元左右；如果把100万存款进行其它投资，年收益为7%，当然租房租住划算。如果投资回报率为4%以内，你的年租房支出仍然是3.5万元左右，当然还是买房划算。老田认为许多人不懂得核算居住成本，这是个人理财上的一大误区。他说：“我前些年自己有房子还去租别人的房子，就是通过核算居住成本的个人理财行为，这降低了当时的资金压力。”

关键词5：强迫储蓄

老田说在储蓄上“花后再存”不如“存后再花”。“存后再花”属于强迫型储蓄。这样的储蓄结果是：余额不多，少吃少喝，时间越长，存款越多。老田在上海打工10年来，每当拿到工资后，先让他妻子把每个月的计划内存款存掉，把剩余的款项作为当月的开销费用，一两年之后，就会有一笔可观的存款。老田投资买房的款项，大多都是这样存出来的。

关键词6：控制消费

个人理财的关键是懂得控制消费，这是老田的又一个理财心得。为了节省开支，至今他还住在55平方米的房子里。当然，他也不小气，他还经常忙里偷闲带着老婆孩子出去旅游哩。

关键词7：节开并举

老田说的“节开并举法”，就是经济学家常说的开源和节流。老田在上海10年多，为自己制定过两次开源计划。第一个计划是用五年的时间实现有房有家；他实现了。第二个计划是用五年时间拥有百万资产；他做到了。在节流方面，他妻子开支有账本，月月有统计，年年有总结。老田夫妻的夫唱妇随，使他家的那两个五年计划都提前实现。的确，不论是上海人还是外地人，都应该懂得开源和节流的重要性。老田的“节开·哲学，对一切创业者和守业者来说，都是必须遵守的一个理财法则。

关键词8：感情投资

感情投资会产生经济效益?能。老田对此深信不疑。老田举例说：他在上海当过6年房客，和上海的房东也打了6年交道。房东们那种高高在上的架势，总给房客们一种寄人篱下的感觉。而老田当上房东后，总是千方百计地和房客们交朋友，出租房里的下水管道什么的坏了，就主动维修；房客们有什么自己解决不了的困难，他也挖空心思地帮助房客去解决。有投资就会有回报。每每房客在搬家之前，大都会主动为老田的出租房联系下家。如此一来，老田和房客们连各自的中介费都省了。

来源：无锡日报