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商住混杂　影响投资回报

买房投资作为当前阶段人们投资的一项重要手段受到越来越多的重视。既然把置业当作投资，那么就应该首先考虑投资哪类物业更有利于物业的保值增值。几年前，一些小公司进入住宅办公曾给其业主带来了短暂的高收益，但商住混杂随即引发的问题逐渐显露并对其投资回报造成了一定影响。尤其是在CBD和中关村这类较易出现商住混杂的区域投资型买家需要谨慎选择。

●莫让商住混杂拖投资后腿

据相关资料显示：近几年，围绕“商住”所引发的相关投诉及纠纷已日趋增多，并呈逐年增长之势。尤其在CBD、中关村等经济核心地区的周边公寓内，商住比比皆是。究其因，一方面伴随着我国经济的高速增长，诞生了一大批自主创业者。这部分创业者对办公空间具有强烈的需求，但与此形成鲜明对照的是，经济相对活跃地区高企的写字楼租售价格往往令其望而却步，而位置较好，租金价格比较于同地段写字楼相对较低的居住社区往往成为这部分创业者的首选。但另外一方面，由于商住所带来的消防、安全隐患及其对业主公共利益的侵害，又往往使居住社区内的纯自住者对商住问题深恶痛绝。矛盾纠纷产生也就不足为怪。

社区治理管理专家舒可心在接受记者采访时提出，商住增多，居住环境难以“净化”的另一深层原因，是因为这些社区的业主并未真正意识到商住问题将会对社区品质产生极大的影响。一些业主为了获取短期利益，将自己购买房屋作为公司使用或出租给公司使用，但从长远看，由此造成的物业品质下降及物业贬值将在所难免，由此造成的损失将远大于业主所获取的短期利益，同时这也必将危害到其本人及社区内全体业主的利益。

据一项资料显示：CBD商圈纯居住的高档公寓项目，租金一直处于平稳的增长态势，以金地国际花园为例，入住至今，公寓租金始终维持在2~2.5元/平方米·日，而距其不远的阳光100，在公司型业主日益增多之后，其租金价格亦呈明显下滑趋势。以55平方米的一居，2005年租金报价为4000元/月，而现今租金报价仅为3500元/月。这种由纯住向商住的转化而直接导致租金下滑已成必然，其下跌幅度超过了10%。除了租金的下滑外，商住混杂的物业再上市出售时其价格增幅也往往不如纯住类物业。

●“居住净化”住宅升值的保障

居住净化，作为规避物业纠纷，保障物业品质，实现物业升值的有效手段之一，已开始得到众多专业人士、开发商及业主的认可。尤其是在CBD这样比较容易出现商住混杂的区域开发商净化居住的态度越来越鲜明，CBD核心区项目蓝堡国际公寓提出“拒绝商住”，位于东四环四惠桥东北南的TIMES也提出了“纯居住”的理念。北京方恒地产副总经理王文生表示，尽管项目紧邻四惠地铁站及东四环，交通便捷非常适合商务办公。但为了保障社区品质及业主利益，开发商亦决定为业主营造纯居住的社区氛围。虽然这会造成一部分投资用作商住的客户流失，但这种做法对项目未来的升值更有保障。

原北京市物业管理商会会长于庆新认为，由于商住混居现象严重所带来的负面影响，都或多或少降低了社区居住品质与投资价值。而商住对社区物业管理也造成了相当的难度。而物业管理是保障社区品质的关键环节之一，因此，“居住净化”将更有助于社会物业管理服务的开展与提高，从而也相应地促进物业的保值增值。从这个层面来讲，倡导“居住净化”运动势在必行。

●“居住净化”需要法律保障

“居住净化”可以说在一定程度上代表着众多业主的美好愿景，但其对愈演愈烈的“商住”现象能否治标治本吗？对此，北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌在接受记者采访时谈到，目前商住现象屡禁不止的一大原因，就是相关法律对此还存在肓点。他举例说，只要持有房产证或房屋租赁合同，住宅是允许作为公司注册地的。（网吧、餐饮、洗浴、KTV除外）而物业管理公司也没有权力对住宅内的公司进行清理。这样，就造成居住社区内的办公变得有恃无恐。因此，从这点来说，“居住净化”将更多的是通过社会公众及媒体的宣传与引导，形成一种强大的舆论导向，从而推动相关法律法规的健全与完善。

舒可心认为，“居住净化”虽然对解决商住问题不能起到立竿见影的效果，但它将在一定程度上唤起业主维护自身权益的意识。“解决问题的关键仍在于广大业主。很多业主对小区存在‘商住’问题的不满大多只停留在嘴上，而很少站出来说话。事实上，如果‘商住’令你忍无可忍，那么，就应该站出来通过法律等途径，主张自己的权利。”

而北京方恒地产副总经理王文生亦认为，“居住净化”更多地需要业主的参与，共同促进楼盘品质的提升。“从目前北京一些高端的纯居住社区来看，无论其投资回报率或出租收益率均较商住类社区更有保障。”

来源:北京青年报