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    岁末，一家外地房产大亨新建楼盘开盘在即，不少市民蜂拥而至登记摇号。种种迹象表明：无锡人投资房产的热情高涨，随之而来的是房屋租赁市场日显红火。记者近日从市地税部门了解到，私房出租税收虽增加，但比不上房屋出租数量的快速上升及飙升的房租金，征税的难度加大，私房出租偷逃税现象依然存在。

    出租登记户仅三成  地下租赁黑市泛滥

    无锡市有关规定，凡是房屋租赁经营的，必须向市房管局产权监理处办理房屋登记。但目前未经登记备案的隐性租赁市场即地下租赁黑市大量存在。据产权监理处调查，全市出租登记户仅占出租户的３０％左右。

    近年来，市民投资房产的意识日渐增强。据市统计局城调队最新抽样统计，至１１月份，人均住房建筑面积为２５．０５平方米，比２０００年人均高出２．６８平方米。另据抽样调查，今年城镇居民拥有两套以上房子的占住户数的１／７。拥有第二套第三套住房的市民绝大部分选择出租，因而房产中介遍布锡城，地下租赁黑市“泛滥”。

    出租逃税形形色色  虚假申报无法监控

    地税部门最近对房屋租赁税收进行了一番调查。在实际调查中发现，企事业单位的房屋出租基本上可以通过出租单位收入帐目进行核实，征收难度不大。但私房租赁则不同，纳税人为了逃避税收，往往签订一明一暗两份合同，明的一份应付各项检查，暗的一份作为收取租金的依据。两份合同在租金收入、租赁期限上存在很大的差别；或者假借无偿给亲友使用等名义，拒不提供真实的租金收入；或者为了少缴房产税，人为将房屋租赁收入分解为设备租赁、土地租赁、证照租赁和房屋租赁等；或者以房屋投资入股等名义，签订虚假的合伙经营协议偷逃税收，如此种种，不一而足。记者询问了有二套住房的李小姐，她说，她出租房屋已有一年多，从没有人过问她税收的事。

    据地税部门介绍，由于与企事业单位的出租税收合在一起计算，单私房出租这一块税收到底有多少难以统计。目前私房出租的税收，由各街道协助征收。地税部门因缺乏信息和缺少租金的量化标准，对不申报和虚假申报现象无法实施有效监控。

    黄金地段税源“茂盛”  二成租户“漏网之鱼”

    记者来到崇安寺街道财政所。据财政所所长浦惠芬介绍，１９９８年，税务部门就把私房出租税收放下来，由各街道代征代收。目前街道协税护税的网络延伸到各社区，崇安寺街道每个社区都有一个协税员。

    浦所长告诉记者，崇安寺街道管辖的出租房处于黄金地段，应该说税源“茂盛”。这里出租房的月租金少则上百元，高则几千甚至上万。跟上个世纪９０年代末比，现在不知翻了多少倍。当年这块税收仅１０万元，今年１～１１月份，就达到４００万元。街道采用多种方法来征税。如对天安大厦里的２００来户租房户采取每季一次统一征收，由大厦管理公司负责催缴。各社区出租房屋由协税员了解信息后，由街道财政所向出租户发出缴税通知单，出租户到财政所来交。

    正说着，走进一名青年男子来缴明年一季度的税，他在恒通大厦的一套私房出租，每月租金４５００元，他每个季度到财政所来缴一次税，工作人员给他开了一张６７５元的税票。他告诉记者，每季度交６００多元的税金可以承受。他是前几年买的公寓楼，租户是外企员工，他们要求开具发票，因而他每次都自己主动到财政所来缴税。他私下说，那幢公寓楼里说不清楚有多少房屋是出租的，如果租户不要求开发票的，缴不缴税就很难说了。

    “现在住大楼的人不像以前了，彼此照面最多点个头，谁也不认识谁，要弄清楚谁是出租户真有点难度。”浦所长说。“鸡犬之声相闻，老死不相往来”，这种现象是与大楼的高度成正比的。为了弄清出租户的真实情况，今年崇安寺街道与税务部门联合组织多次突击检查，私房出租户的出租方式普遍比较隐蔽，检查时碰到有的出租户称房子是借给亲戚、朋友住的，不收房租，属于无偿援助。有的拿出假合同“捣浆糊”。有一部分出租户家庭比较困难，将市中心的房子出租，自己则搬到较远的地方租房住，赚个差价，租金成为生活中不可缺少的来源。浦所长坦言，对这部分出租户收税确有困难。

    究竟有多少出租户漏税？这个问题记者问了不少部门，都说不清。崇安寺街道一名协税人员说，她们街道每月要用掉７本税单，尽管如此，她估计该街道缴税的出租户约为８成，还有２成是“漏网之鱼”。据了解，崇安寺街道租赁税收应该算是最多的，但是比起该街道今年６．２亿的税收，这块税收仅占１％。

    税收负担轻重不一  租赁纳税有所减轻

    根据税法规定，房屋出租经营必须缴纳营业税及附加、印花税、房产税、个人所得税等。但根据不同的经营方式税收负担又不相同。如８月１日以前的政策规定，私有房屋出租用于经营的，综合税率达到２０．０５％；原居住房屋出租用于居住的，综合税率达到８．３３％；而自用经营的纳税人仅按房产原值扣减３０％后的余额依１．２％的税率征收房产税。

    记者从地税部门了解到，从今年８月１日起，房屋租赁税收有所调整。个人出租房屋，租金在５０００元以上的，按原来的税率不动；租金在５０００元以下的，可扣减营业税、城建税、教育费附加，用途不同，税率不一：用于个人居住的房屋出租，税率由原来的８．３３％调整为５％，个人出租用于公司经营办公的税率由原来的２０．０５％调整为１４．５％，私房出租税的下调使得房屋租赁纳税人的负担有所减轻。

    房屋出租面广量大  有效监管措施要实

    据房产监理处有关人士介绍，无锡市政府早在１９９３年发布２号令《无锡市房屋租赁管理办法》，规定市房地产交易所是房屋租赁管理的专职机构，各区房地局按照市区分工负责本辖区内住宅房屋和私人之间非住宅房屋的租赁管理。当时是在公有住房改革之前，各区房管部门比较好管理。现在公有住房都自己买下来了，如果出租户不主动登记的话，房管部门很难掌握。私房出租，一般由派出所登记外来居住人口，但派出所并不要求出租户到房管部门去登记。对此，税务部门提出几条建议，一是通过设立街道房屋租赁服务中心，集中办理房屋租赁合同登记备案及税收代征工作，并提供房屋租赁服务。二是通过物业管理公司了解租赁信息。三是房地产中介机构应定期将租赁情况向相关房屋租赁服务中心备案。四是使用统一的房屋租赁合同。五是建立房屋租赁市场指导租金引导市场价格，制定公布不同地段、不同结构、不同用途出租房屋的基准租金，使假合同“原形毕露”。

    有关人士还建议，税务部门应建立税源信息库，尽快与国土、产监、工商、公安等单位联网，逐步形成点线面相结合、全方位、高效率的房产监控网络，及时掌握房产租赁变化情况，促使私房租赁从“地下”走到“地上”。

摘自：江南晚报