这是一个人人购房的年代，然而，由于目前房屋买卖依然由卖方主导市场，商品房买卖合同中的纠纷屡见不鲜。据中国消费者协会统计，近几年来，消费者对商品房的投诉已经连续几年居各类投诉之首，购买房屋合同中的陷阱令消费者防不胜放、苦不堪言。自笔者从事律师工作一年多来，已经办理过以接受当事人有关这方面的法律咨询案件40多起，现笔者对商品房买卖合同中存在的问题以及如何预防予以综合归纳，以供人们在购买房屋时起到指示作用。
当前开发商在商品房买卖中欺骗消费者主要表现在以下四个方面：
一 广告夸大、虚假，误导消费者。一些开发商在语言表述和图标上缩短物业项目与市中心的实际距离；用低“起价”做诱饵；绿化、配套设施宣传严重失实；有的所需资金尚未落实，有的规划根本未获批准。 如某开发商在楼房商未有建成前，曾多次推出售楼广告，声称“买XX花园一处住宅，便可拥有一片面积为100平方米的绿地”，但实际上只有20多平方米的绿地，而开发商在与购房者签定合同的时候，根本不会提到广告中所说的绿地。
二 合同违约，承诺不兑现。如：延期交房，按合同约定可以退房，实际上却难以兑现；擅自改变设计，有门的没门了，草坪、花坛变成办公房、商用房，游泳池变成停车场；后期建设跟不上，燃气、电话、供水、供暖等该通的不通，该建的未建或者根本就不建等，严重影响居民生活。对一些关键问题，开发商与消费者签订合同时，或者不约定、或者在约定中设下陷阱，有时甚至就拒绝约定，出现纠纷后，千方百计推卸责任。如 2000年，一位药品推销商以近40万元的价格，购买了一套高档住宅，但3年之后，购房人仍没有拿到房屋产权证，购房人将开发商告上法庭后，却被对方以合同没有约定什么时候能拿产权证为由予以反驳。
三 面积任意“缩水”、“涨水”。所谓“缩水”就是面积短斤缺两，所谓“涨水”就是面积增大，但是增大的面积不是开发商好心送给你的，而是房地产开发商强买强买的一种手段。此外，还有多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积，以此骗取消费者的钱财。按照《商品房销售管理办法》规定，面积绝对值误差比超过３％的，消费者有权退房，但实际很难做到，采取分期付款或按揭购房要求退房更是难上加难。由于面积“涨水”、“缩水”涉及的消费者基数大、计算依据透明度差，因而被少数开发商所“青睐”，同时也造成了因面积争议引发纠纷逐年递增的局面。
四 产权证难办理。开发商或因不具备开发和售房资格，或因违法、违规开发经营，拿不到政府批准的手续、证件，而以各种借口拒绝或拖延办理产权证，致使消费者虽可使用房屋，却无法转让。由于开发商不愿承担办理产权证须补交的土地出让金、罚款，致使消费者随时面临房屋被没收、拆除的风险。有的消费者诉诸法院，虽然名义上胜了官司，办证问题还是未能解决。
商品房买卖涉及的标的数额大，而且很复杂，因此购房者要维护自己的合法权益，在购房前最好了解相关法律规定，这一点对于保护消费者的权利十分重要。一旦开发商侵犯了购房者的权益，购房人就可以拿起法律武器讨说法，即便不发生纠纷，合同谈判时也可以做到“心明如镜”，让房地产开发商找不到机会。当然，如何您的经济条件好，可以委托专业律师全程办理买卖业务，以律师的专业水准来抗衡开发商的手段。
如果您不打算聘请律师参与购房，那么建议您在购房时要注意以下几点：
一 要审验“七证” 。 消费者在购买商品房时，要注意看商品房“七证”是否齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预销售许可证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。若“七证”不齐全，消费者购买后则有可能拿不到房产证，且遇到房产纠纷时，消费者也会处于不利的地位。在审验时，应注意以上七证 的用地单位、建设单位以及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括你所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查你所购买的房屋是否在豫售范围之内。
二 要 认真审查认购书以防“陷阱”。买房现签定认购书并交纳一定的定金，如果购房人未在限定的时间内签约，定金将被扣除，这是现在售楼过程中的习惯性做法。在生活中，许多购房人因对物业本身非常满意或是因为价格优惠等原因，往往对认购书中格式条款的含义还没有完全弄清楚，就匆匆签定认购书，交付了定金。购房人签定认购书的目的是锁定物业与价格，但个别开发商却利用你心急的心情将不合法的物业锁定给你。当你一旦发现物业存在法律障碍想要解除合同、索回定金，卖方会要求按照认购书的约定处理定金，而认购书中的定金条款往往对你不利。因此，买房者要认真审查认购书，以免出现麻烦，造成经济的损失。
三 要谨慎签合同，签前要认真审查合同条款，弄清其含义。在一些购房纠纷中，明明是消费者权益受到了极大损害，但就因为草率签定合同及附件，真出问题时，消委会没办法处理，律师帮不上忙，也不可能要求政府用行政手段来干预市场。因为买卖合同遵循双方“意思自治原则”，只要你签字了，就已经表示你接受当中所有条款。说什么没看过、读不懂、不公平，全都没有用。因此，签合同时候一定要谨慎。一般来说，商品房买卖合同一般都是由开发商提供的格式合同条款，里面的一些条款内容含糊，往往对购房者不利，如房地产商延期交房的唯一免责条件是“不可抗力”，但却将免责条件写成“特殊原因”。因此，购房者在签合同时要认真弄清合同条款的关键词，特别是合同的关键条款，如室内面积与公摊面积、交付期限 、交房期限等，以免发生纠纷时候自己处于不利地位。
网友投稿：王浙安
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