在稳步发展的房地产市场，房地产交易日趋活跃。据有关资料统计，近几年，存量房市场与商品房市场占有率几乎持平。购房人如何购买权属合法的存量房，应注意以下几点：
一、直接向房主购买的情况
购房人直接向房主购买，须注意：
1、房主是不是房屋产权人，这一点可以通过查验房屋所有权证获知。如果房屋所有权证上的产权人名字与房主身份证件一致，则为合法的产权人。
2、该房屋产权人是否有土地使用证。根据锡房产（2002）126号《关于房产转移登记需提交国有土地使用权证的批复》，从2002年9月29日开始，房地产转让时转让方应向登记房产登记机构同时提交房屋所有权证和土地使用证。所以，购房人在购房的时，一定要注意产权人须具有房屋所有权证和土地使用证，才可购买。
3、该房屋产权是不是共有房产。这一点从房屋所有权证上的共有人一栏可以看出。对于夫妻共有房产，由于无锡市2002年9月之后，才实施将夫妻俩人的名字写入房屋所有权证，所以购房人要判别该房屋是不是夫妻共有财产，就不能仅凭房屋所有权证来推定。根据《婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有”的规定，购房人可通过比较房主取得房屋时间与结婚的时间先后来认定，存量房取得时间可通过房主的购房发票、收据、买卖协议的时间为准。一般来说，结婚前取得的房产属个人房产（若没有“婚前个人房产转为夫妻共有房产”的约定），结婚后取得的房产是夫妻共有房产。因此，可要求房主出示婚姻状况证明，以查验房屋产权是否为夫妻共有产。
对于共有房产，购房人在与房屋产权人签订房屋买卖协议时，根据最高人民法院印发《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）的通知》第四条第（一）款第89项，“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”，以及《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让的规定。因此，共有房产转让一定需要房屋产权的所有共有人签字或盖章同意出售才有效。
4、房屋是否被抵押或租赁。对于房屋有没有抵押，通过房屋所有权证上的他项权利注记栏，就可了解。购买已经设定抵押的房屋，根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第二款规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租的规定，须征得抵押权人得同意。
对于房屋是否出租，可通过了解产权人有没有与他人签订租赁契约，若房屋已经出租，根据《合同法》第二百三十条，“出租人出卖房屋得，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”和《城市房屋租赁管理办法》第十一条第一款规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定，购房人就须知道产权人出售房屋前有没有告知承租人，以及购房人在购买附近有租赁权的房屋，应继续履行租赁关系。
5、是否被查封或列入拆迁范围。根据《城市房地产转让管理规定》第六条第二款规定，查封的房屋是不能进行转让的。锡政发[2002]360号《市政府关于贯彻实施<江苏省城市房屋拆迁管理条例>的意见的通知》第一条第五款规定，列入拆迁范围的停止办理房屋买卖、交换、继承析产、赠与、抵押、出租、土地转让等手续。因此出售的房屋若被查封或列入拆迁范围的，是不能购买的。
另外，购房人购买房改房，根据《已购公房和经济适用房上市处暑管理暂行办法》第六条第四款，还须通住成年人同意上市出售的书面意见。
二、购买委托代理出售房屋的情况
委托代理出售房屋是指代理人接受房屋所有权人的委托出售房屋的法律行为。购房人购买卖方委托代理出售的房屋，除知道上述房屋产权的情况，还应了解如下内容：
1、委托个人出售的，应查验代理人是否具有委托代售事项的委托书，是否在委托期限内代卖，以及在委托书上产权人是否签字或盖章。
2、委托房地产中介机构出售的，要查看几个方面的书证：（1）该中介机构的营业执照和房地产中介资质证书，以便掌握该机构是否合法存在和具有代理资格；（2）房屋所有权人委托代售房屋的委托协议。
通过委托有资质的房地产中介代售的，应注意委托协议应到无锡市房地产市场进行备案。
购买权属合法的存量房是购房人安心居住的必要条件，也是获得合法权益的重要前提。因此，提醒购房人在购买存量房时，一定要慎重对待，多留点神，查看必要的房屋产权资料，以免卷入不必要的产权纠纷和给自己带来令人头疼的麻烦。
（万欣）
摘自《江南晚报》
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