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       据悉，2003年开始，武汉市地税局已开始按房地产开发销售收入的1％-5％的比率预征土地增值税，很多开发企业对此项税目不太了解。为此，现就土地增值税的有关问题作以下简要介绍。

一、土地增值税基本情况简介

1、出台背景

        1993年前后，我国房地产开发和房地产市场的发展非常迅速，一度出现房地产开发过热现象，房地产价格上涨过猛，一些不法开发企业钻管理上的空子，炒买炒卖房地产获取暴利的投机行为盛行，土地资源浪费严重，国家收回土地增值收益较少。为此，国务院于1993年12月13日出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，旨在通过开征土地增值税，对转让房地产的过高增值收益进行合理调配，维护国家权益，对房地产开发企业的正当经营行为予以保护；同时从根本上抑制炒买炒卖房地产的现象，使投机者不能再获取暴利。

2、实施情况

       虽然国务院1993年底就出台了《土地增值税暂行条例》，但直到1995年财政部才发布了配套的实施细则——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，同时财政部、国家税务总局又在《关于1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的通知》(财法字[1995]7号)做出减免规定“1994年1月1日以前已签订房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。”此外，由于国家从1993年下半年开始，针对房地产过热的现象，开始实施宏观控制，房地产投资迅速回落，大多数开发企业的增值额都未达到起征点，因此土地增值税的政策出台后在全国范围内一直未能全面实施。直到2002年7月10日国家税务总局才又出台了《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》(国税函[2002]615号)，要求各地税务局开始加强与房地产有关部门的配合，恢复征收土地增值税。据了解，目前全国有北京、上海、广州等少数几个经济较发达的大城市已于2002年起开始按商品房销售收入的一定比例预征土地增值税。

二、征税范围及税收优惠

1、征税范围的三个判断标准

(一)土地增值税，是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，使用权是否为国家所有，是否发生转让行为是判断标准之一；(二)是否发生房地产权属行为的变更，是判断标准之二、凡房地产权属未变更的，如房地产的出租，不征收土地增值税；

(三)是否取得收入是判断标准之三、如房地产的赠与和继承行为，虽然发生了权属的变更，但没有取得相应的收入，不征收土地增值税。此外还有一些特殊规定，如对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征土地增值税；对以房地产进行投资或联营的，暂免征收土地增值税，对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

2、减免税政策

       对纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；对个人因工作调动或改善居住条件而转让自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税。

三、土地增值税开征对武汉市开发企业的影响

1、进一步加重武汉市房地产开发企业的资金压力。目前武汉市对别墅等高档商品房、普通商品房、经济适用房分别按商品房预售收入的5％、3％、1％预征土地增值税。随着央行对房地产开发贷款条件的提高(2003年6月13日央行《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)以及武汉市商品房预售门槛的提高，土地增值税的恢复征收，将使房地产开发企业的资金来源渠道愈加狭窄。

2、房地产开发企业的税负大幅度提高。据统计，武汉市房地产开发企业不仅要缴纳城市基础设施配套费、建筑工程质量监督费、商品砼保证金、水土保持补偿费、绿化补偿费等多项行政事业性收费，无偿配建中小学及幼儿园、居委会用房、人防设施等实物，还要按照销售收入的5.8％缴纳营业税及附加，按土地成交价的4％交纳土地契税，净收入的33％交纳企业所得税(据测算上述各项税费占房地产开发成本的比重达30％-40％)。土地增值税是按照纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额采取累计税率征收，企业增值额越多，税率越高，交税越多，税负越重。下面以某开发企业的一个楼盘项目为例证测算(该开发项目的商品房销售均价2100元／平方米，土地及建安成本1200元／平方米，建筑面积10万平方米)：

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序号                      项目名称                                    金额(万元)
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1   转让房地产收入总额                                                  21000   
2   扣除项目金额合计[(1)+(2)+(3)+(4)]                                   16118  
 (1)  土地及房地产开发成本                                                12000    

 (2)  房地产开发费用[税法规定纳税人允许扣除的房地产开发费用为(取得土       1200    
     地使用权所支付的金额+开发成本)×10％]                                        
(3)  与转让房地产有关的税金                                               1218  
 (4)  其他扣除项目[税法规定对从事房地产开发的纳税人可按(1)×20％扣除]      2400  
  3   增值额(1-2)                                                          4182 
   4   增值额与扣除项目之比(3／2)                                          25.95％
5   应缴土地增值税(税法规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过    1254.6     
 扣除项目金额的50％，税率为30％)                                           
  6   增值税与销售收入之比(5／1)                                           5.97％
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由此可见，土地增值税一旦开征，将大大加重武汉市房地产开发企业的税收负担。

三、几点建议

       各房地产开发企业在了解了土地增值税的有关征收和减免税政策后，应在充分考虑该税影响的基础上，在项目前期合理定位开发产品，做好可行性研究，减少项目决策中的盲目性，合理按排企业的资金流向，以适应国家政策发展的需要。

　　(来源：武汉房地产)