开发商爆料：政府职能部门"吃掉"利润的40%

    记者调查：政府实际各项税费虽占房价54%，但并没拿开发商的利润

    业内人士：政府收费用于配套，开发商30%-40%的利润才是房价泡沫

    "楼盘建房成本只占房价的15%，开发商能够拿到占房价30%-40%的利润，余下超过40%的钱全部被相关职能部门'层层消化'掉了！"近日，一名房地产业内人士的爆料震惊了楼市。

    房价一涨再涨真的是因为政府在消化开发商的利润？对于一个楼盘，政府各部门究竟收了多少费用？记者调查发现：南京楼盘的土地规费成本的确很高，不过这都是正常的收费，属于开发商的成本，与开发商销售期间的疯狂涨价扯不上关系。比如谈到一个楼盘的成本，并不仅仅是指平均1300元/m2的盖房成本，地价及各项规费都包含在开发成本里。除去各项成本，目前南京开发商的利润大约占房价的30%-40%。

    对外大叫建房成本太高，但关起门来一算，利润同样达到了房价30%-40%。显然，开发商如此暴利的"账本"是难以示人的，怎么办？于是，政府部门的正常收费就成为开发商追逐暴利、转移视线的最好借口。

    政府收费调查

    房价高，到底高在哪？近日，一个"重量级"爆料称，超过房价40%的钱被相关职能部门"吃"掉了！事实真是如此吗？记者展开了调查。

    地价最高占房价30%；各项规费约占房价13%左右；土地税房产税占房价11%。林林总总加到一起，一个楼盘被政府收走的税费高达总房价的54%！但业内人士指出，这些费用都是政府依法收取的，也不是"政府吃掉了开发商的利润"，而是属于开发商的开发成本。核价时，是算在"成本"之列的。

    地价是大头：最高占房价30%

    地价涨，所以房价涨，这是开发商平常最喜欢讲的"房价上涨的理由"。在南京楼盘的房价里，地价的确是"大头"。那它究竟占多少呢？

    南京市国土局对2006年公开出让的74幅地块进行了统计，平均地价为2318.9元/平方米。相比2005年，这一地价上涨了165.9元/平方米，上涨幅度7.7%；而同期房价涨幅远甚于此，达到15%以上。

    江苏省国土厅的统计数据显示，2005年南京地价占房价的比例为31.2%、2006年为30.18%。这个比重在全国来说确实算高的，但南京市的地价房价比超过30%也仅仅是这两年。以奥体为例，目前多家楼盘的房价达到8000元/m2，当年他们拿地的楼面地价多在2200元/m2，占27.5%。

    需要特别说明的是，目前南京在售的楼盘中仍有一些是划拨地和早期拍卖地。同样是奥体，有些楼盘的土地成本仅750-1000元/m2，仅占房价的9.04%-12.5%。

    规费林林总总：占房价13%左右

    除了土地成本，房价里最说不清道不明的就是"规费"了。南京市建设系统政务大厅负责人告诉记者：所谓"规费"，就是政府规定要收取的费用，主要是市政公用基础设施配套费、白蚁防治费、散装水泥专项资金等几项。

    "这些规费，南京都在市建委的大厅一站式收取，标准都是公开可查的。"记者在大厅了解到：市政公用基础设施配套费是150元/平方米，其他都是几元钱一个平方米。比如散装水泥专项资金，是2元/平方米；白蚁防治费7层以下部分（含、地下室）2.3元/平方米，8层以上部分（含）0.7元/平方米，仿古建筑6元/平方米，公寓、别墅10元/平方米。

    "因为有的是按平方米来收取、有的是按比例、还有的按每宗来收取，难以精确算出究竟每个楼盘一平方米交给政府多少钱。"南京市建委一名不愿透露姓名的人士如是说。不过他肯定，这些规费"所有的加起来也不会超过1000元/平方米，这个比例应该占房价的13%左右"。

    同时记者了解到，在一些政府鼓励开发的新城区，规费还有一些减免的优惠政策。

    而以往这项费用之所以"说不清"，是因为开发商往往可以用种种手段，使自己享受到优惠。操作得好，一笔就能省几百万、上千万。近年来，南京规划、建设、房产等系统都有官员被查处，这中间或许有"多花的钱"。但总的来说，开发商一定是在1000元/m2的规费基础上少交了钱。

    土地税房产税：约占房价11%

    除了土地出让金和规费，政府还收取各种各样的房地产税，而且这些税大多根据销售额来收取。也就是说房价越高、税也相应收得越多---这以往也是被当做房价暴涨、政府屡调无力的原因之一。

    那这部分收入究竟有多少？就足以导致政府"利令智昏"吗？据南京一家税务师事务所的专业人员介绍，房地产企业的税种主要有两种，一是占销售额5.5％的营业税；二是占利润33％的利税。

    开发商的销售额其实就是楼盘的总房价，虽然行业内30%-40%的利润很平常，但因为一个项目要开发3-4年，前几年楼盘没销售的时候都在"亏本"，开发商通过逐年分摊等等手段，做到账面上利润一般就剩8%-10%。这样算来，这两种税也只有房价的5.5%+10%33%=8.8%。

    再加上4%土地契税，是按土地价款来收。因为土地价款仅占房价的30%左右，这部分契税也就只占房价的30%4%=1.2%。另外，土地增值税一般是按总房价的1%来预收。因此一个企业的所有房地产税加起来，大约是房价的8.8%+1.2%+1%=11%。

    房价里政府究竟拿走多少？54%！

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