有创新才会有更大市场

        2007年的新区楼市是热闹的。8月16日，位于长江北路新地假日广场的美新•玫瑰大道接待中心正式启用；国信世家有望在近期开盘推出房源；雷迪森广场酒店产权酒店公寓近期将开盘。在春季的4月23日，旺庄路宝龙城市广场奠基，将打造成集购物、娱乐、休闲、美食、运动、公寓式酒店等功能于一体的综合性商业项目。接二连三的新楼盘亮相．标志着新区楼市迎来又一轮高潮。业内人主注意到，新楼盘推出的房源在发生着明显变化，开发商的精品意识在增强。

     新区是近年来锡城开发程度很高、开发规模很大的区．是无锡市近年来楼市最为火爆的板块之一。新区近年来推出的房源大致可以分为两大板块，一是新区中心区板块及其附近，主要是长江路、金城路、旺庄路沿线，二是各镇（街道）板块。新区中心区板块主要有长江国际花园、长江绿岛系列、长江金岸、东方银座、香山名园、新洲人家，及新盘万科家园（东郡）和瑞城花园，还有就是春华路附近的三个大型楼盘：第一国际、美新•玫瑰大道、国信世家。各镇(街道)板块则有梅村的香梅假日、吴越之星、嘉禾•一方、锡梅花园，及销售红火的华夏•太阳城；坊前的吉祥国际花园；鸿山的鸿山锦苑和唐明园。

     因为是新城区，新区的住宅建设从一开始起点就比较高。20世纪90年代末期的太湖花园就曾受到建设部专家的高度评价，前些年长江国际花园受到业内外的赞赏。业内人士说，新区楼市尤其是住宅楼盘在变脸，精品化的步伐迈得比较快。前些年新区住宅楼盘主打的是“常规的”“传统的”产品，而近两年随着品牌开发章商的进入，新区住宅楼盘出现了“名、特、优、新”产品。从2005年开始，凡是在新区尤其是中心区拿地的开发商都在挥洒自己的精品意识。2006年12月开盘的万科•东郡，开发商则将自己的得意之作专利产品情景花园洋房奉献出来了；不久将开盘的国信世家，推出的产品名字较为新颖，叫做新巢阳房、空中院馆，还有多层叠院洋房。美新•玫瑰大道推出的产品种类齐全，有联排别墅、空中别墅（小高层）、城市景观住宅（高层）、青年街区住宅（小套型），以及后期开发的酒店式公寓。

     新区新盘全力以赴地推出新产品，是因为开发商知道，所面对的客户群体正在发生变化。一个有望在第四季度开盘的楼盘的营销人员直言不讳：“我们的目标客户就是新区及附近事业有成的人士，产品设计以及园区规划都要满足他们改善居住品质的要求。”一个预计在近期开盘的楼盘的营销人员则表示，在新区开发商必须有创新，有创新才会有市场。现在的客户与两三年前相比已发生变化，高端需求的比重在提高。

价格新高地依然有空间

     从锡城的房价低地到三大房价高地之一，新区仅用了五六年的时间。虽然住宅价格上涨较快，但新区房源仍然有强大的购买力。

     新区是市区住宅价格涨幅较大的板块，市区原来仅有解放环路及其附近一个房价高地，现在同时崛起的有新区板块和滨湖板块，这些板块出现了每平方米7000元、8000元以上的非低层别墅房源。新区的房价同主城区一样，经历了2003—2004年由多种因素合力造就的“主升浪”，价格底部大幅度上抬；新区房价还有自己的特殊性．还经历了2005—2006年由高端和中档租客激增、租金快涨而引发的“次升浪”。这次价格“次升浪”其他租盘没有明显变化板块的房源不一定都“享受”到。目前新区部分二手住宅价格已经是当初一手房“买入价”的2—3倍。20世纪90年代末新区住宅的价格比较低。曾获得多个建设部奖项的太湖花园当初每平方米不到1400元，让建设部的专家们连声说便宜，并说在当时北京有可比性地段这种品质的房源每平方米至少7000元。2002年开盘的一些高品质楼盘价格并不高，其部分原因是当时长江路沿线公共交通没有现在发达，在许多市民心中的感觉还是比较远。2002年以前，新区每平方米低于3000元的房源较多，而到现在除个别镇以外，很少再有“2字头”房源。

      2005、2006年，新区楼市是由单价2500—5000元的房源占据主导地位，到2006年每平方米5000元以上的比例增幅较大，从2005年的2.60％猛增到11.86％。2005年每平方米2500—5000元的房源占总成交量的91.94％，单价5000—6000元的和6000元以上的总共占2.60％，到2006年，单价2500—5000元的房源成交比例下降到80.24％；5000—6000元上升到7.54％，6000元以上的上升到4.32％。到今年，这两个价格分段的成交比例会继续上升，已经出现每平方米7000元、8000元以上的非低层别墅房源。新区的楼市版图分为中心区和各镇（街道）两块，目前统计数据中的新区均价并不能完全反映价格的真实情况，在均价中包括了较远镇（街道）“3字头”“2字头”的房源，而在新区中心区板块，在销售的主要是“5字头”“6字头”“7字头”的房源。

      业内人士分析，从房价走势看，新区所在的城东区商品住宅的价格处于中等水平．较为贴近市区新房的平均价格，在2002—2005年住宅价格上涨较快，但宏观调控落实以来，价格增幅有所回落，价格增幅仍高于市区平均水平。业内人士普遍的判断是，随着商业配套的不断完善、楼盘品质的不断提升，以及企业和人口的导入，新区房价仍有一定的上涨空间。过去两三年新区住宅价格上涨主要是由需求推动的，而在未来两三年，这个板块住宅价格上涨将主要由品质拉动，高品质的楼盘开出高价格。

中央商务区正加快打造

     根据“十一五”规划，新区将加强城市形态建设，进一步培育和活跃新区房地产市场，吸引有实力的知名开发商参与新区城市开发，建造一批富有现代特色的精品住宅楼盘和高档商务楼盘。“十一五”期间，年均商品房开工面积100万平方米，竣工面积100万平方米，形成20层以上高楼100幢以上。

   “十五”期间，新区将以长江北路为主轴，金城路、旺庄路为局段，发展商住商贸，形成新区中央商务区。长江北路是连接市区与新区的重要节点，经过“十五”期间的建设，长江北路两侧已形成了一定规模的居住社区和商贸功能，人气商机日渐提升。“十一五”期间，将继续以长江北路为主轴，按照城市现代风貌的定位，实施长江路两侧的整理性开发，并沿着金城路、新光路、旺庄路向东延伸至新312国道，形成数平方公里的规模区域，打造新区商贸新城。金城路、新光路、旺庄路向东延伸段，将重点建设中高档的居住小区、商贸中心、商务写字楼、高档休闲娱乐场所和星级酒店，形成集居住、办公、休闲娱乐、观光购物为一体的功能完善、布局合理、环境优美的中央商务区。

    根据规划，为提升城市化的功能，新区将加快推进现代服务业商贸体系建设，引导和领衔无锡商品消费的潮流。将大力吸引国内外知名的批发零售企业来新区建设大型购物中心、大型超市，鼓励在无锡投资的国际著名品牌工厂在新区开设直销网店，鼓励发展具有一定规模和档次的餐饮、娱乐、星级酒店。至2010年，新区将设立大型超市、购物中心多家，星级酒店约10家，著名精品店、名牌连锁店约20家。