[案情]

　　２００３年１０月１日，王强与房产管理处签订租赁协议一份，由王强承租该处所有的街面房若干间作经营场所，租赁期限３年，租金每年１．５万元。同时特别约定：如房管处需处分该房屋，王强允诺放弃优先购买权，房管处亦无须尽通知之义务。协议签订１年后，王强由于经营不善，遂将该屋转租给李祥，并得到房管处的同意。王、李另行签订了转租赁协议。

　　２００６年７月１日，房管处通知李祥租赁期限将到期，要求李祥及时迁出租赁屋。同年１０月２０日，房管处与丁林签订协议，将该房屋出售给了丁林。李祥遂向法院提起诉讼，要求确认房管处与丁林的房屋买卖协议无效，认为自己在同等条件下应享有该房屋优先购买权。

　　[辨析]

　　此案最后以李祥撤诉而结案，但因为商铺、写字楼等转租现象在目前经营中十分普遍，承租人的优先购买权问题值得探讨。

　　承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。

　　那么，作为次承租人的李祥是否具有优先购买权？

　　《合同法》第２２４条规定了房屋转租，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

　　转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁房屋以其本人名义出租给次承租人。转租情形下，涉及三方当事人：出租人、承租人、次承租人。当出租人出售租赁房屋时，谁享有优先购买权呢？

　　有观点认为，次承租人也享有优先购买权，而且次承租人的优先购买权要优先于承租人。他们提出了几点理由：１）稳定转租可以避免因出租人的任意处分给次承租人生活带来大的变动。２）因为次承租人占有租赁物，赋予次承租人优先购买权有利于简化交易程序、降低交易成本、增进效率。３）转租现象大量存在，次承租人往往对租赁房屋投入高昂装修费用、广告费用等，可以避免投入的成本遭受无谓损失。４）法律制度的理念是保护弱势，次承租人权益更易受到损害。

　　但反对一方的理由同样很充分：１）根据承租人优先购买权的法律性质而言，它是一项法定的由承租人享有的专属权利，我国现有法律没有赋予次承租人享有优先权。２）根据合同相对性原理，作为承租人优先购买权基础关系的租赁合同当事人，仅包括出租人和承租人，不包括次承租人，次承租人与出租人原则上无任何权利义务关系。３）如果承认次承租人有优先权，在房屋发生多次转租的情形下，数个承租人均有优先权，顺位如何排序？同等条件确立也成了难题，出售租赁房屋成了一个难题。