0.01%%违约金形同虚设房子成百姓第一心病

    对普通百姓来说，买房子可以说是一生中最大的一项开支。然而，当许多人节衣缩食买了房子之后，却并没有如释重负般喜悦。近来，“入住几年拿不到房产证”、“房屋面积无故增大”、“房屋质量问题一个接一个”等报道频繁见诸媒体。这些购房后的遗留问题，让好不容易住进新房的人，怎么也高兴不起来。

    事例一：开发商违约金形同虚设

    前不久，和平区的姚先生在“××天下”购买了总价逾40万元的一套房子，12月4日，他反映，预售合同中关于产权登记和基础设施、公共配套规定等约定的违约金均为总房价款的0.01%%，算下来只有40多元。而这40多元的违约金，在姚先生看来近乎是形同虚设的免责约定。他向记者表示，如果日后业主不能和开发商达成一致意见，最终只有诉诸法律。然而，现在令他担心的是，即使能判定开发商违约，那按照合同约定，自己也只能得到总房价款0.01%%的违约金。

    对此隆安律师事务所沈阳分所的李兴民律师表示，我国合同法确定违约金主要是补偿性质，也就是补偿违约造成的损失，包括实际损失或可得利益损失。因此，所谓的违约金约定过低，应该指约定的违约金低于实际损失或可得利益损失。对于姚先生遇到的违约金问题，如果日后开发商构成违约行为，而先生的实际损失又高于违约金，那么姚先生有权要求开发商按实际损失承担违约金。

    “楼市热卖点燃了一部分购房者的消费热情，而维权意识、自我保护意识则相当薄弱，或者说无法与处于强势的开发商平等对话。”通过“违约金约定过低”这一现象，律师李兴民提醒所有买房人，大胆向开发商提条件，除了房价以外，应该更多着眼于提高开发商的违约代价上。此外，只有事前细致对待合同条款将来才不被动。如要求把广告的内容以合同条款形式明确下来、对于开发商提出的很多承诺要书面确认下来、要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚、房型图一定要规范、细化等等。

    事例二：房屋有问题住户讨说法

    家住“××绿阁”的何先生也为房子操了不少心，何先生告诉记者，从入住后陆续地发现一些严重房屋质量问题，集中表现在卧室、餐厅屋顶多处严重漏雨，因外部保温不够室内多处长毛，卧室、餐厅、走廊、厨房墙体多处开裂和有空腔、窗台漏雨、渗水等很多质量问题。何先生无奈地说：“三室两厅加厨房共6个房间都有质量问题，经过艰难地报修、协商，几次拖延、间断地维修，两年多内问题未见根本解决，保修期马上就要过了，因此我打算采取诉讼手段，维护自己的利益。”

    业内人士表示，根据《合同法》第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条也规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

    除此之外，建筑工程存在质量问题，还可以依据商品房买卖合同要求开发商承担违约责任，要求其赔偿由此给您造成的实际损失；也可以依据《民法通则》《建筑法》、《产品质量法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规，要求建筑商等对工程质量问题负有责任的人承担侵权责任。具体的赔偿额需要由建筑质量鉴定机构对实际损害进行鉴定计算。在协商不成的情况下，只能是向人民法院起诉。

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