我们小区的物业公司将小区内的车位一次性出租给有车的业主，每个车位收取租金3万元，并将物业管理用房私自出租给他人从事商业经营。请问:物业公司有权这样做吗？我们能否通过业主委员会代表业主与物业公司交涉，并代表业主行使权利？

    ■律师解答:

　　一、关于车位问题根据2003年国务院第379号令，《物业管理条例》自2003年9月1日起开始施行。

    依据《物业管理条例》第6条、第27条、第55条相关规定:业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，任何单位不得擅自处分。业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。针对李先生提到的问题，如果能够确认开发商在售房时已将所有车位所在的土地使用权纳入公摊，则可以认定物业公司自行作主处分并牟取利益侵害了所有业主的合法权利。

    二、关于物业管理用房的出租问题

    根据《物业管理条例》第30条、第38条、第65条相关规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

    李先生等可以要求业主委员会召集业主大会，由业主大会对上述权利事项作出决议，并授权业主委员会来处理。（中豪律师集团(北京)事务所 邢志刚律师）