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    分析当前房地产市场不可忽视的问题和房屋权属登记实务，进一步研究房屋权属登记制度，对增强权属登记立法理念，提高权属登记质量，完善房屋权属登记制度有着重要的指导意义。

    一、预告登记的涵义

    房屋权属登记一般称之为房产登记，房产登记的法律要素必须具备以下三个条件，其一，所适用的客体对象为房屋，而不是尚未建成的房屋；其二，登记所获得的是物权性财产权利变动效力，而非物权性权利的请求权或登记上的顺位权，其三，所需登记权利的有关利害关系人都须作为申请人，亲自向登记机关表示申请登记的意愿(或者委托其他人代为表示这一意愿)。满足不了上述三个法律要素就不能称之为房产登记。那么在法律要素尚不具备的情况下，为便于取得将来房产登记的优先权而进行的登记行为称之为预告登记。预告登记是相对于房产正式登记而言的一种预备性房屋产权登汜。

    预告登记分为双方预告登记和单方预告登记两种，双方预告登记适用于未建成房屋发生交易，双方当事人就交易涉及的合同权利的登记行为，强调其为双方预告登记是由于这类双务合同的登记必须由双方当事人共同申请才能办理，单方预告登记仅适用于一种情形，即应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请而有另一方提出申请的登记行为。

    二．双方预告登记

    随着房地产市场发展、交易日趋活跃，尤其在房地产金融服务的推动下，建设工程抵押贷款、新建商品房预售及其抵押贷款已越来越普遍。从法律性质看，商品房预购人按照预售合同取得的是对未来建成房屋所有权的请求权，它实质上是一种期待权，不同于现实的房屋所有权，同时，预购商品房设定的期权抵押，以房屋建设工程设定的抵押等，其性质也不同于《担保法》上的房地产抵押权。这些对特定房地产权利的期待权，在最终形成房地产权利前也存在发生权利的变动，产生权利冲突的可能性也必然存在，客观上也需要通过登记确定其在权利变动中的优先地位及其权利间的关系，并以此获得法律的保护，实践中因这方面权利关系不确定而产生的争议日益增多，借鉴国外不动产登记法律制度的立法经验，引进预告登记制度来解决目前实务上与法理上的矛盾与争议，求得完善并以满足登记实务的需要，以形成完整的房屋权利秩序，维护房地产交易秩序，使之能
与未来的实在性房产物权登记相衔接，将起到十分重要的作用。双方预告登记主要表现在，一是预购商品房及其转让，二是以预购商品房设定抵押极其抵押权转让，三是以房屋建设工程设定抵押及其抵押权转让。

    三，单方预告登记

    单方预告登记是为满足当事人保全房产登记顺位的需要，具体表现在两个方面，一是当房产买卖、抵押，租赁等实务活动应当由当事人双方共同申请房产登记，而一方当事人不配合申请登记，就存在着同一房产被再次买卖、抵押、租赁的可能性，存在着房产购买人，抵押权人，承租人为另一方当事人的房产权利有可能无法按合同约定实现的风险。对此房产权利人可单方申请预告登记，以保全登记程序上的优先顺位。阻断其他人取得房产权利的可能性；二是在房产交易中的获得房产权利的一方当事人，如果担心在合同签订后，等候办理房产登记的一段时间内另一方违约的话，可单方持所签订的合同直接申请预告登记以保全登记上的顺位优先权，起到阻断其他人获得房产权利的可能性。单方预告登记的作用主要体现在，一是防止房地产开发商不讲信用，滥用权利，二是在房产登记制度尚不完善，给滥用权利人以可乘之机，三是在房产交易中防止”一房多售”现象
的出现。

    四，双方预告登记与单方预告登记的差异

    1、申请登记主体的数量不同，单方预告登记这一名称表明其登记申请人可为一个，即房产期权权利人，而双方预告登记也如其名称，应当有房产交易双方当事人共同申请。

    2、适用的客体对象不同。双方预告登记仅适用于房产期权，即预购商品房和房屋建设工程，而单方预告登记适用的客体对象大于双方预告登记，可以是房产期权，也可以是实在性房产，如二手房买卖，房屋租赁、房地产抵押都可适用单方预告登记。

    3、失效的时间不同。单方预告登记的时间可以确定一个固定的时间范围，一般为2年，而双方预告登记的时间可长于单方预告登记确定的固定时间，其可分为两个时段计算，第一时段自办理预告登记至房屋所有权初始登记申请。第一时段是有一定弹性、不确定的，第二时段是自房屋初始登记日起的一个固定年内”，这是一个确定性的时间，与单方预告登记时间相同。

    4、登记的功能不同。双方预告登记所获得的是期权房屋所有权的优先请求权，即对期权房屋未来所有权有确定性的优先获得权利，而单方预告登记所获得的
仅是登记上的顺位优先权，即仅为将来与房产商共同申请房产产权登记或者房产期权双方预告登记确定了自己在登记上的优先次序。如，房屋建设工程抵押权，单方预告登记获得的仅为房屋建设工程抵押上的优先顺位权，而没有获得房屋建设工程抵押双方预告登记的法定效力，即准物权生效效力。当房屋建成后不能直接转变为房产抵押权登记，当事人应当在抵押合同约定的时间内办理正式登记后再行办理房产抵押权登记：双方预告登记则获得了登记上的准物权生效效力，当房屋建成后可以由登记机构直接转变为正式房产抵押登记。

    五、预告登记是完善权属登记制度的补充

    在房屋权属登记制度中，设立预告登记主要是为满足当事人保全房产登记顺位的需要。实践中，房地产买卖，抵押等依据合同关系进行的登记，应当由有关当事人双方共同申请，但如果—一方当事人不配合申请登记；将造成另一方当事人的房产权利无法得到保障，有可能导致同一房产被再次买卖，抵押并登记到第三人名下。尤其在当前房地产开发和交易行为不够规范，房地产价格增长过快，房地产市场服务体系尚不健全，对房地产市场的监管和调控还不到位的情况下，购房人向登记机构主张权利往往是因双方当事人不配合或者房屋没有竣工而拒之门外，申请人合理的请求得不到依法保护，它反映了在国家行业管理制度上的不完善；不到位。设立预告登记，可以使房产买卖、抵押、租赁中的权利人通过自己单方面的申请登记，保全登记程序上的优先顺位，防止他人取得该房产权利的可能性。特别在房地产价格上涨的情况，可以基本控制“一房多售”、”一房多抵”的超值抵押现象的出现，以确保权利人的合法权益得到保障。设立预告登记，有利于政府实施有效管理，强化政府的服务意识，使之管理到位，工作效率提高，方便权利人主张权利，按照市场规则运作。因此，预告登记实质上就是房屋权属登记制度的一项补充，它既解决目前在权属登记中的缺项，同时，又是促进房地产市场健康发展的一项举措，也是权属登记制度的一项新的内容和完善。

    总之，深入研究房产预告登记，把握预告登记的内涵和特征，对完善房屋权属登记制度，规范房产交易行为，维护房地产市场秩序有着重要的社会经济作用。    管建平

                                                         出处：江南晚报